ФЗ “Об ипотеке” был принят Государственной Думой РФ 24.06.1997 года. Состоит из 13 разделов и 79 статей, которые полностью регламентируют правила оформления всех недвижимых объектов в залог для получения для выплаты займа после их приобретения или получения дополнительных средств в свой бюджет.
Особенности
Ипотека – это специальные отношения между кредитором и заемщиком, в рамках которых оформляется кредитный и залоговый договор. Нормы ст. 3 ФЗ № 102 об ипотечном залоге недвижимости в последней редакции 03.04.2020 предусматривают такие требования к должнику:
- уплата основной суммы долга;
- своевременное внесение процентов за пользование кредитом;
- возмещение нанесенных убытков;
- оплата штрафных санкций.
Закон регламентирует основные моменты ипотечных отношений:
- Обязательность заключения ипотечного договора.
- Четкость структуры кредитного соглашения (наименование объекта, адрес, стоимость, основные условия договора, срок погашения, реквизиты сторон и другие базовые моменты).
- Обязательность государственной регистрации кредитной сделки.
- Структуру и порядок оформления закладной.
- Гарантию сохранности залогового имущества. Не секрет, что банк заинтересован, чтобы квартира находилась на протяжении действия залога в таком же состоянии, что и на момент подписания договора.
- Процедуру взыскания залогового имущества и его продажи, если должник не платит банку по кредиту.
- Правила перехода (уступки) ипотеки.
- Конкретные особенности перехода частного дома, квартиры, земельного участка, промышленного предприятия в залог для обеспечения кредита.
Требования
ФЗ об ипотеке 2020 не устанавливает конкретных требований к заключению бумаги по залогу и кредитного договора. Вместе с тем, нормы ст. 8 данного НПА закрепляют, что документ заключается по аналогичным правилам, как и другие гражданские договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ установлены такие требования к заключенным договорам:
- Согласованы существенные моменты (предмет, цена, условия).
- Документ заключается посредством оферты (одна сторона предлагает, вторая – соглашается на выполнение оговоренных условий).
Нормы ст. 434 ГК РФ предусматривают преимущественность письменной формы заключения ипотеки и закладной, потому что предметом вопроса является дорогое недвижимое имущество и банковские деньги.
Договор залога заключается между лицензированным банковским учреждением и гражданином, который соответствует следующим критериям:
- Минимальный возраст – 21 год.
- Возраст на момент окончания действия договора (погашения кредита) – 75 лет.
- Стаж работы на одном месте – не менее 6 месяцев за последний год.
- Наличие дохода, который позволит клиенту исправно погашать долг по кредиту.
- Наличие полной дееспособности, то есть возможность особы полностью отвечать за свои поступки и понимать последствия деяний.
Условия
Закон об ипотеке в ст. 9 регламентирует существенные условия договора, которые обязательно должны отображаться в тексте. Конкретный перечень важных моментов следующий:
- Предмет. Прописывается название, адрес, площадь и основные характеристики, а также юридические основания возникновения права владения объектом.
- Оценочная стоимость квартиры (дома, земли, предприятия).
- Сумма кредита в рублях.
- Срок исполнения обязательства (до конкретной даты).
- Периодичность внесения платежей.
- Орган государственной регистрации.
- Дата заключения контракта.
- Подписи сторон, что подтверждают согласие залогодержателя и должника с основными условиями контракта.
Государственная регистрация ипотеки
Процедура регламентирована нормами ст.9 федерального закона № 102 о залоге недвижимости. Регистрация юридических изменений касаемо объекта (переход права собственности, оформление залога) проводится на основании заявлений:
- нотариуса;
- банка;
- заемщика.
Срок предоставления услуги зависит от процедуры подачи документов. При непосредственном обращении в орган Росреестра на все про все уйдет до 3 рабочих дней. Если один из уполномоченных заявитель обратится в МФЦ, то оформление изменений будет сделано на протяжении 5 рабочих дней.
Для осуществления процедуры регистрации сторона заявителя предоставляет в соответствующий набор документов
- совместное заявление участников соглашения;
- паспорт гражданина РФ на имя нового владельца права собственности;
- договор ипотеки в силу закона;
- кредитное соглашение между банком и физическим (юридическим) лицом;
- закладная и приложения к ней.
Согласно нормам ст. 352 ГК РФ легализации подлежит и аннулирование записи о залоге. Для осуществления действия достаточно направить по адресу органа Росреестра заявления от имени держателя залога и копию закладной (если она выдавалась).
