Что такое ипотечные ценные бумаги?

Финансирование покупки жилья – это только одна сторона рынка кредитования. Есть и другая, которая предусматривает аккумулирование средств для осуществления подобных активных операций. Вклады физлиц, безусловно, хороший источник фондирования, однако иногда этого недостаточно для быстрого накопления дешевых ресурсов с целью использования для ипотечного кредитования. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) – один из способов, к которым прибегают финансовые учреждения, чтобы привлечь дополнительные деньги для увеличения объемов кредитования, позволяющий удешевить для клиентов стоимость займов.

Что собой представляют ипотечные ценные бумаги?

Ипотечные ценные бумаги – это долговые ценные бумаги, которые выпускает банк, чтобы привлечь дополнительные финансовые ресурсы. Их обеспечением служат уже выданные ипотечные кредиты.

Например, банк выдает несколько кредитов на покупку жилья на общую сумму 20 млн рублей и сразу в таком же размере проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг, чтобы снова получить возможность использовать средства в аналогичном объеме.

Учитывая, что это долговые бумаги, эмитент обязывается выплачивать инвесторам определенный процент плюс постепенно погашать задолженность.

Деньги на выплату он получает за счет ежемесячного погашения по кредитным договорам. Свою прибыль кредитор формирует как разницу между процентами по выданным ипотечным займам и выпущенным ценным бумагам. Например, средняя ставка по кредиту на покупку жилья составляет 11-12% годовых, а плата по ипотечным ценным бумагам может быть в пределах 2-4% – учитывая объемы сделок, получается неплохой заработок.

Стоит отметить, что ценные бумаги, выпущенные в 2017 году, обеспечиваются кредитами, выданными в 2016 году и ранее. В следующем году их будет покрывать ипотека, оформленная в 2017-м и ранее и т.д. Учитывая, что на текущий момент ставка по кредитам на жилье постепенно снижается, аналогичную динамику демонстрирует и доходность ипотечных ценных бумаг.

Банки-эмитенты формируют пул ипотечных кредитов за счет надежных заемщиков, так как наличие просрочки существенно снижает доходность сделки. Регулируется оборот ценных бумаг ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который был принят в ноябре 2003 года.

Как это работает?

С помощью ценных бумаг эмитент:

• получает еще один источник финансирования;
• снижает стоимость ресурсов;
• может оперативно восстанавливать свои пассивные ресурсы.

Выгода инвестора заключается в доходе, который гарантируется своевременным выполнением обязательств по кредитам надежными заемщиками с высоким кредитным рейтингом. При этом платежеспособность кредитора не играет важной роли – даже если его объявят банкротом, инвесторы все равно будут получать свои выплаты.

Упрощенная схема выпуска ипотечных ценных бумаг выглядит следующим образом:

1. Банк активно выдает ипотеку с оформлением закладных.
2. Из всего перечня закладных банк выбирает те, которые обслуживаются надежными клиентами и формирует из них пул.
3. Пул продается ипотечному агенту, созданному агентством ипотечного жилищного кредитования.
4. Ипотечный агент осуществляет выпуск ипотечных ценных бумаг, которые предусматривают поручительство агентства и выкуп дефолтных закладных (обеспечивают кредиты, по которым заемщики перестали выполнять обязательства).
5. Банк покупает все ипотечные ценные бумаги у ипотечного агента.
6. Ценные бумаги продаются инвесторам.

Разновидности ипотечных ценных бумаг?

Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг, которые находятся в обиходе на территории РФ, следующие:

• облигации с ипотечным покрытием – долговые ценные бумаги, выполнение обязательств по которым обеспечивается ипотечным залогом;
• сертификаты участия – являются разновидностью именных ценных бумаг, которые подтверждают право их владельцев на ипотечное покрытие, на доверительное управление ипотечным покрытием, право получить деньги от погашенных кредитов и т. д.

Существует отдельная разновидность облигаций – жилищная. В данном случае покрытием может выступать только ипотека, где обеспечением являются объекты жилой недвижимости.

Облигации с ипотечным покрытием гарантируют держателю выплату номинальной стоимости ценных бумаг и процентов. Как уже упоминалось, их эмиссию осуществляют как банки, так и специализированные агенты. Последними являются специально созданные юрлица, видом деятельности которых может быть только покупка прав требования по ипотечным кредитам. Ничем другим они не имеют права заниматься. Самым известным среди организаторов эмиссий ипотечных ценных бумаг с помощью ипотечных агентов является агентство ипотечного жилищного кредитования.

Что такое ипотечное покрытие?

Ипотечное покрытие – это совокупность требований о погашении тела кредита и процентов по ипотеке, обеспеченных закладными, сертификатами участия, денежными средствами, государственными ценными бумаги.

Однако не каждое ипотечное обязательство может формировать ипотечное покрытие. Попасть в пул могут только соответствующие следующим критериям:

• остаток долга по ипотечному кредиту не должен превышать 80% от рыночной стоимости предмета обеспечения. При этом оценка недвижимости осуществляется независимым оценщиком;
• в тексте ипотечного договора должна быть предусмотрена замена предмета обеспечения только с согласия залогодержателя;
• предмет обеспечения должен быть застрахован от рисков утраты, повреждения на все время действия договора, при этом страховая сумма – меньше остатка долга по кредиту;
• предметом кредитного договора или договора займа должны выступать только деньги.

В состав ипотечного покрытия могут входить договоры, где обеспечением выступают объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также на стадии строительства.

При формировании ипотечного покрытия учитываются следующие ограничения:

• остаток долга, который обеспечивала предшествующая ипотека, и тело кредита, которое обеспечивает последующая ипотека, в совокупности не может превышать 70% от рыночной стоимости объекта недвижимости;
• часть требований, где обеспечением выступает незавершенное строительство, не может превышать 10% в структуре ипотечного покрытия.

Не могут формировать ипотечное покрытие обязательства:

• просроченные более 6 месяцев;
• по которым предмет обеспечения был утрачен или поврежден;
• признанные судом недействительными;
• где должник был признан банкротом;
• где предмет ипотеки не застрахован более 6 месяцев.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Ипотечные ценные бумаги в российской практике начали использоваться только в конце 2003 года. Первым финучреждением, осуществившим эмиссию ипотечных ценных бумаг, стал Газпромбанк в 2006 году. Потом выпуск облигаций провело агентство ипотечного жилищного кредитования.

С 2006 по 2012 год было осуществлено только 29 сделок по секьюритизации ипотечных ценных бумаг на общую сумму 183 млрд рублей. В них принимали участия агентство ипотечного жилищного кредитования, Группа ВТБ, «ГПБ-Ипотека», ЮниКредит Банк, банк «Возрождение». Лидером же по количеству эмиссий ипотечных ценных бумаг является агентство ипотечного жилищного кредитования – с 2007 по 2016 гг. агентством было организовано 11 выпусков облигаций с помощью специально созданных ипотечных агентов. Главной целью агентства является привлечение ресурсов для осуществления стабильного кредитования населения на покупку жилья. В 2017 году агентство ипотечного жилищного кредитования совместно с ВТБ 24 выпустило ценные бумаги на сумму 50 млрд рублей, в следующем планирует провести эмиссию на 100 млрд рублей, в 2019 г. – на 150 млрд. С каждым годом объем ипотечных ценных бумаг с поручительством агентства планируется увеличивать, и до 2025 года он должен достичь 450 млрд рублей.

Однако, несмотря на крупную эмиссию ипотечных ценных бумаг в 2017 году, в целом рынок ипотечных бумаг в России продолжает сокращаться. Это связано с тем, что старые выпуски погашаются и закрываются, а новые эмиссии стали редкостью. Ежегодная потребность в выпуске ипотечных ценных бумаг в России оценивается специалистами в 1 трлн рублей.

Как купить

Размещаться ипотечные ценные бумаги могут путем открытой или закрытой подписки. Последний вариант предусматривает реализацию ценных бумаг только конкретным инвесторам. А вот ипотечные ценные бумаги, находящиеся в открытой подписке, может приобрести каждый желающий стать инвестором. Для этого следует обратиться в ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк или другие финорганизации. Приобрести ценные бумаги можно самостоятельно или с помощью брокеров, доверительных управляющих и прочих.

Что такое ценные бумаги: Видео