Можно ли взять ипотеку на покупку доли в квартире?

На рынке недвижимости встречаются такие специфические объекты, как часть жилья (доля). Это может быть половина квартиры или треть дома – в зависимости от того, что указано в документах, подтверждающих право собственности на жилье. Но даже на такие предложения есть спрос, и нередко приобретение подобной недвижимости осуществляется в кредит. Ипотека на покупку доли в квартире является одним из специфических видов кредитования.

Когда актуальна покупка доли в ипотеку?

Вопрос, можно ли взять ипотеку под выкуп доли, является актуальным для следующих ситуаций:

• При разделе имущества во время развода. Если квартира была приобретена после свадьбы и считается совместным имуществом, она должна делиться между супругами в определенных долях. Поэтому чтобы стать единоличным собственником жилья, нередко один из экс-супругов обращается за ипотекой на покупку второй ее части.
• При разделе имущества, полученного в наследство. Одна из сторон нередко соглашается выкупить у других наследников их доли.

Раньше банки не предоставляли подобные кредиты, так как такое имущество считалась неликвидным. Однако на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась, и ипотека на покупку доли в доме нашла свое место в линейке кредитных продуктов многих финансовых учреждений.

Условия кредитования

Условия предоставления кредита на покупку доли недвижимости несколько отличаются от стандартных программ – как уже отмечалось, такое жилье является менее ликвидным. Обращают на себя внимание следующие аспекты:

• первоначальный взнос – больше на 10-15%;
• процентная ставка – выше на 1-2 п.п.

Заем может предоставляться на покупку:

• отдельной комнаты;
• последней доли в квартире.

Последний вариант более интересен для кредитора, значит, и условия кредитования будут мягче. Также есть еще один момент, на который нужно обратить внимание желающим приобрести часть недвижимости: подобные объекты нужно искать только на вторичном рынке, в новостройках квартиры частями не продаются.

В качестве залога может выступать приобретаемая или имеющаяся в собственности заемщика недвижимость.

При наличии выбора кредитор, разумеется, предпочтет второй вариант. Ипотека на последнюю долю в квартире также выгодна финучреждению – в этом случае банк потребует оформить в залог весь объект, а не только часть, приобретаемую клиентом в кредит.

Кредит на долю

Параметры ипотеки на приобретение части недвижимости могут также отличаться – в зависимости от предмета договора (квартира или жилой дом), а также от наличия льгот и желания потенциальных заемщиков их использовать.

В квартире

Рассчитывать на положительное решение кредитора при желании приобрести часть недвижимости можно только в случае, если планируется купить последнюю долю квартиры, а затем переоформить в собственность целый объект.

Можно, конечно, обратиться за кредитованием покупки отдельной комнаты. При этом нужно обосновать в банке целесообразность такой покупки, а также рассказать о своих действиях в случае серьезной ссоры с соседями по жилплощади.

В доме

При покупке части дома учитываются следующие моменты:

• общая площадь;
• сколько комнат приобретается;
• возможность осуществления перепланировки и физического разделения дома на несколько частей, чтобы каждая из них имела отдельный вход и коммуникации.

Лучше обращаться за ипотекой, когда все строительные/ремонтные работы уже выполнены. В ипотечном договоре обычно сказано, что проведение перепланировок и капитального ремонта до полного выполнения кредитных обязательств не допускается. Как и оформлять другой объект недвижимости в ипотеку.

При использовании материнского капитала

Облегчить покупку доли в квартире или доме поможет материнский капитал. С помощью этой формы господдержки можно:

• уплатить первоначальный взнос;
• погасить часть кредита.

В 2017 году помощь семьям с двумя и более детьми предусмотрена в сумме 453 тысячи рублей.

При использовании материнского капитала заемщику стоит учесть, что в соответствии с действующим законодательством ему необходимо в течение полугода оформить приобретенное имущество в совместную собственность.

Для военнослужащих

Военнослужащие для покупки жилья могут воспользоваться льготной программой кредитования «Военная ипотека». Однако для этого необходимо выполнить ряд условий, одним из которых является участие в накопительно-ипотечной системе не менее 3 лет. Важным нюансом «Военной ипотеки» является погашение кредита за счет средств военного бюджета, благодаря чему для заемщиков покупка жилья в кредит стала более доступной. Но стоит отметить, что с помощью этой программы кредитования нельзя приобрести только часть квартиры.

В соответствии с ФЗ №117 «О НИС жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004, деньги допускается направить на покупку:

• жилого помещения;
• участка с домом или частью дома;
• недвижимости по договору долевого строительства.

Оформление

Процесс оформления ипотеки на приобретение части квартиры или дома мало чем отличается от стандартной процедуры. Сначала потенциальный заемщик должен предоставить пакет документов о себе, чтобы кредитор мог определить его платежеспособность и рассчитать максимальную сумму займа. Никто не запрещает физлицу еще на начальном этапе принести бумаги на недвижимость, однако это можно сделать и после принятия решения о кредитовании.

Во время подачи заявки на кредит рекомендуется акцентировать внимание на том, что приобретается последняя доля в квартире или доме. Таким образом можно существенно увеличить свои шансы на ипотеку. Если же планируется купить отдельную комнату, нужно быть готовым, что кредитор потребует предоставить другое обеспечение в залог.

Требующиеся документы

Чтобы в ипотеку купить долю в квартире, потенциальному клиенту необходимо представить в банк следующие документы:

• паспорт РФ;
• справку о доходах за последние полгода или год (в зависимости от требований кредитора). Она может быть по форме 2-НДФЛ/работодателя/банка;
• копию трудовой книжки или договора с отметками работодателя;
• документы о семейном положении – свидетельство о браке/разводе/рождении детей и т.д.;
• материнский сертификат и справку из Пенсионного фонда – если планируется использовать эти средства при погашении кредита;
• военный билет, сертификат участника НИС, удостоверение – если планируется оформлять «Военную ипотеку.

При наличии действующих кредитов также потребуется предоставить справку об остатке задолженности и качестве обслуживания ипотеки.

По объекту недвижимости потребуются:

• документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книжки;
• отчет об экспертной оценке.

А также другие документы по требованию банка.

В какие банки можно обратиться?

Взять целевой кредит на приобретение отдельной комнаты или последней доли в квартире получится не во всех финансовых учреждениях. Итак, рассмотрим, какие банки имеют в своем арсенале подобные кредитные продукты.

Газпромбанк

Оформляет кредиты только на покупку последней доли в квартире на срок до 30 лет по ставке от 9% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Допускается использование материнского сертификата, это позволит уменьшить аванс до 5%. Максимальный размер кредита ограничивается суммой 45 млн рублей.

Дельта Банк

Кредитует население на покупку последней доли или отдельной квартиры на срок до 25 лет. Здесь можно получить кредит в сумме от 600 тысяч рублей, но не более 90% от стоимости недвижимости – если планируется приобрести последнюю часть жилья, и не более 75% – если объектом договора является отдельная комната или доля жилья. Ставка по ипотеке стартует с 10,25% годовых.

«Открытие»

Выдает займы только на покупку последней доли в квартире. Максимальный срок кредитования – до 30 лет. Размер финансирования не может превышать 30 млн рублей – для Москвы и Санкт-Петербурга, а также их областей, для остальных субъектов федерации ограничение по сумме составляет 15 млн рублей. Минимальный авансовый взнос – 15%. Ставка по кредиту – от 10% годовых.

“Фора-Банк”

Выдает целевые кредиты на покупку последней доли в квартире или комнаты на срок от 3 до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%, а ставка от 9% годовых. Стоит отметить, что “Фора-Банк” не ограничивает максимальный размер финансирования – лишь бы хватало дохода заемщика на обслуживание кредита и выполнялось условие по авансовому взносу.

Гораздо проще приобрести долю в квартире в ипотеку, если у потенциального заемщика уже есть в собственности недвижимость или залог предоставляет имущественный поручитель.

Также для покупки части квартиры или дома, если она не последняя, можно использовать деньги, полученные по программе нецелевого потребительского кредитования. Как правило, такие банковские продукты не предусматривают наличие обеспечения, к тому же финучреждение не интересует, на какие цели заемщик потратит средства.

Дарение доли в ипотечной квартире

Квартира, которая выступает обеспечением по кредиту, является гарантией выполнения обязательств, возложенных на заемщика. Поэтому любые действия с залоговым имуществом без согласия кредитора являются неприемлемыми. Это прописывается в тексте ипотечного договора.

Ипотекодатель может пользоваться квартирой или домом, но не распоряжаться. Причинами таких ограничений являются:

• снижение риска для кредитора потери залога;
• желание банка предупредить уменьшение стоимости недвижимости по вине заемщика.

Именно поэтому без согласия банка ипотекодатель не может, как уже отмечалось, делать капитальный ремонт, сдавать имущество в аренду и так далее. А про разделение жилья на части с последующим дарением и речи быть не может.

Все же есть один вариант. Им можно воспользоваться, если большая часть кредита погашена и стоимость залогового имущества в разы перекрывает остаток задолженности. В таком случае заемщик имеет право обратиться в банк с просьбой о замене предмета ипотеки. Если кредитор дает согласие, клиент может разделить имущество на части и снова передать их в ипотеку, кроме доли, которая была подарена.

О плюсах и минусах

Если говорить о преимуществах описываемой программы кредитования, можно отметить одно – некоторым клиентам по силам приобрести только часть жилья из-за высокой стоимости недвижимости. Но в целом это не решает таких проблем, как отсутствие жилья и недоступность ипотеки.

Также стоит отметить, что не все банки кредитуют покупку доли в квартире. Такие программы предусматривают выкуп за счет ипотеки только последней доли недвижимости, чтобы банк в итоге мог взять в залог целый объект. Среди всех финансовых учреждений продукт, который предусматривает выкуп отдельной комнаты, есть только в банке “ДельтаКредит”.

Подводя итог, можно отметить, что покупка доли жилья оправдана, если планируется его объединение. В противном случае в такой сделке больше минусов, чем плюсов.

Ипотечный кредит на комнату и долю квартиры: Видео