Как можно купить квартиру в ипотеку?

В связи с ростом цен на рынке недвижимости приобретение собственного жилья большинству граждан оказывается не по силам. Но и аренда квартиры – дело весьма затратное. В таком случае альтернативой становится ипотечное кредитование. При этом возникает вопрос, как купить квартиру в ипотеку.

Важные нюансы

Ипотечный заем оформляется на длительный период, в течение которого могут возникнуть непредвиденные ситуации.

Приобретенная жилплощадь передается в залог кредитной организации, что означает для заемщика риск потери имущества, если он перестанет выплачивать долг.

Чтобы этого не произошло, перед покупкой следует максимально рассчитать соотношение своих финансовых возможностей с предстоящими затратами, которые включают:

• оплату стартового взноса;
• ежемесячные платежи;
• расходы, связанные со страхованием.

Допускается оформление ипотечного кредита на жилье разного типа. Это значит, что заемщику важно узнать заблаговременно об особенностях сделки по выбранному объекту недвижимости.

Новостройка

Процесс оформления жилищного кредита на новую квартиру немного отличается от проведения стандартных ипотечных сделок. Ключевым условием кредитора является приобретение жилья у застройщика, аккредитованного в банке. Финансовое учреждение предлагает выбрать строительную фирму из своего списка.

Большую роль играет и стадия строительства. Если здание не возведено, то есть кредит оформляется на пока не существующий объект, оформить заем будет труднее. Ведь ипотека предполагает заключение договора залога, а объекта, предназначенного в качестве обеспечения, еще нет.

Банком осуществляется проверка застройщика, по которому необходимо собрать определенную документацию. В пакет входят:

• документы, свидетельствующие о правах владения земельным участком;
• утвержденный проект строительства;
• подтверждение целевого использования финансовых инвестиций;
• разрешение на застройку.

Сначала банк проверяет строительную фирму, а затем уже возводимое сооружение. Рассматриваются квартиры, которые построены минимум на 20%. Также финансовое учреждение анализирует инвесторов застройщика. Оптимальный вариант – если в этой роли выступает банк-кредитор. Ипотечные квартиры на продажу от банков предполагают сниженную процентную ставку.

Преимущество покупки строящегося жилья – его сниженная цена, разница в стоимости может достигать 30%. Другими плюсами являются юридическая чистота новой квартиры и современная планировка.

Однако подобная сделка наделена и определенными рисками. К ним относятся следующие моменты:

1. Гарантировать честность застройщика не может никто. Как и предугадать, сдаст ли он объект в установленный срок.
2. Заселение в квартиру не имеет конкретных сроков.
3. В период строительства нередко применяются мошеннические схемы, и обманутые дольщики остаются ни с чем. Такой риск будет ничтожен, если взнос был совершен после государственной регистрации договора долевого участия.

Если новая квартира покупается уже по факту постройки, получить ипотечный кредит становится проще. При этом процесс оформления займа мало чем отличается от приобретения вторички.

Вторичное жилье

В данном случае необходимо убедиться в соответствии объекта недвижимости требованиям, предъявляемым банком, ко вторичному жилищу. Квартира на вторичном рынке должна:

1. Быть отдельной.
2. Располагаться в регионе присутствия кредитора.
3. Соответствовать санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым объектам.

Банк не одобрит заявку, если квартира расположена в ветхом или аварийном сооружении, а также в здании, предназначенном для реконструкции или сноса. Степень износа дома не должна быть более 60%. Кроме этого, не удастся купить квартиру с уже имеющимся обременением или наложенным арестом.

Покупка студии

Рост цен на недвижимость обусловил спрос на жилье эконом-класса, к которому относятся студии. Стоимость такого вида жилья относительно невысокая, что позволяет благополучно решить квартирный вопрос. Отличием студии от стандартной однокомнатной квартиры является то, что комната и кухня представляют собой общее пространство.

Специальных ипотечных программ для покупки студии не существует. Однако можно воспользоваться любым предложением для новостройки или вторички. Проблема, с которой столкнуться будущие жильцы, покупая студийную комнату в ипотеку, – невозможность осуществления перепланировки. Новоиспеченным владельцам часто хочется превратить общее пространство в раздельные комнаты, но, пока не погашен долг, это сделать нельзя.

Студия, как и другая недвижимость, предоставляется в качестве обеспечения. При этом следует внимательно отнестись к покупке такого жилья на вторичном рынке – предыдущий владелец мог осуществить незаконную перепланировку. Если данный факт обнаружится при оценке объекта банком, заявка на кредит одобрена не будет. Если после – на нового собственника лягут дополнительные расходы, связанные с согласованием реконструкции.

Остальные нюансы, связанные с процедурой оформления займа, ничем не отличаются от стандартного кредитования на квартиру.

Апартаменты

Среди типов кредитуемого жилья можно встретить и апартаменты. Популярность такого вида недвижимости на российском рынке набирает рост. В основном апартаменты можно найти в крупных населенных пунктах.

Ключевым отличием апартаментов от квартир является то, что, по сути, это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилым помещениям, но имеющая все условия для проживания. Обычно они располагаются в перестроенных зданиях в центре города или в новых домах, которые застройщики не перевели в ранг жилых сооружений. Также такие помещения можно встретить в комплексах гостиничного или офисного назначения. К преимуществам апартаментов можно отнести:

• относительно невысокую стоимость;
• свободную планировку;
• качественную инфраструктуру.

Главный недостаток состоит в том, что в таком помещении невозможно прописаться, – как уже отмечалось, эта недвижимость относится к разряду нежилой. Другой минус – повышенные налоги и расходы на оплату коммунальных услуг. Это важно учесть при покупке апартаментов посредством ипотеки, ведь жилищный заем и так обойдется недешево. Процедура оформления данного вида жилья не отличается от стандартного процесса.

Комната или доля

Если заемщик ограничен в средствах, то при выборе недвижимости он может остановить свое внимание на комнате в общежитии. К такому жилью банк предъявляет определенные требования. Итак, комната должна быть:

• отапливаемой и оснащенной электроэнергией;
• находиться в пригодном для проживания здании;
• площадью не менее 12 м2;
• с санузлом и прочими инженерными коммуникациями.

В остальном процедура мало отличается от покупки стандартной квартиры.

При этом важно отметить, что такая сделка предполагает передачу прав собственности лишь на долю объекта, поэтому возникают трудности с обеспечением. Они состоят в том, что при невозврате долга банку придется изъять заложенную недвижимость, а поскольку доля в квартире является частью собственности третьих лиц, сделать это будет сложно. Комнаты в квартире являются объектами невысокой ликвидности, и далеко не каждое финансовое учреждение возьмется за оформление подобного займа.

Выбор программы

Кредитными организациями разрабатываются различные ипотечные продукты для первичного и вторичного рынка. При этом банки сотрудничают с правительством, что предполагает наличие специальных государственных программ по обеспечению населения жильем.

В рамках правительственных программ имеются особые условия для молодых семей. Однако заемщики данной категории должны соответствовать определенным требованиям, чтобы получить более выгодный заем.

Особое внимание государством уделяется обеспечению жильем военнослужащих. Ипотечные займы выдаются им на льготных условиях.

Если планируется приобретение недвижимости для предпринимательских целей, можно воспользоваться специальными предложениями банков.

Требования банков к заемщику и недвижимости

Потенциальные заемщики обычно задают вопрос: «Что нужно, чтобы купить квартиру в ипотеку?» Прежде всего необходимо убедиться в своем соответствии требованиям кредитора. Они отличаются в каждой кредитной организации, однако можно выделить общие условия:

1. Возрастной ценз. Обычно оформление жилищного кредита доступно для граждан с 21 года, некоторые банки увеличивают минимальный порог до 23 лет. Максимальное ограничение по возрасту – 65-70 лет к моменту погашения кредита.
2. Наличие постоянной прописки в регионе обслуживания банка.
3. Непрерывный трудовой стаж минимум 4 месяца.
4. Наличие стабильного дохода.
5. Положительная кредитная история.

Банк также анализирует выбранную недвижимость. При рассмотрении квартиры в качестве объекта ипотеки учитываются следующие характеристики:

1. Год постройки дома и его техническое состояние. Если здание находится в списках на снос или представляет собой аварийное, ветхое сооружение, кредит одобрен не будет. Износ дома не должен превышать 60%.
2. Перепланировка. Если банк обнаружит незаконное перепроектирование квартиры, в оформлении этого объекта будет отказано.
3. Рыночная стоимость жилья – необходима для оценки ликвидности квартиры.
4. Юридическая чистота объекта. Квартира, имеющая обременения или арест, не может быть одобрена финансовым учреждением для приобретения в ипотеку.
5. Документы от продавца. Пакет бумаг должен быть предоставлен требуемого объема. Конкретный перечень устанавливается кредитной организацией.

Как оформить?

В отличие от потребительских займов, процесс оформления ипотеки требует значительных временных затрат. Порядок действий при покупке ипотечной квартиры можно представить в виде нескольких этапов. Каждому из них присущи определенные нюансы. Поможет в процессе оформлении займа пошаговая инструкция (приведена ниже), следуя которой можно сэкономить массу времени.

Также рекомендуется составить перечень того, что потребуется в процессе получения кредита. Это облегчит сбор документации, снизит риск забыть какие-то важные моменты.

Выбор объекта

Многие клиенты сначала подыскивают подходящую квартиру, а затем обращаются в банк за кредитом. Это делается для того, чтобы сориентироваться, на какую сумму подавать заявку.

После получения одобрения банка на кредитование заемщику на поиск квартиры дается 2-4 месяца. За этот срок необходимо не только найти жилплощадь, но и собрать документацию по ней.

Подача заявки

Данный этап возможен только после сбора необходимого пакета бумаг. Комплект документов на ипотеку от заявителя включает:

1. Национальный паспорт с отметкой о регистрации.
2. Военный билет – для мужчин младше 27 лет.
3. Справку, подтверждающую наличие стабильного дохода. Это может быть 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка из Пенсионного фонда и др.
4. Документ, свидетельствующий о занятости потенциального клиента. Принимается копия трудовой книжки или рабочего контракта.
5. Свидетельства о семейном положении и/или наличии детей.

На любом этапе процедуры оформления банк вправе потребовать дополнительные бумаги. С собранными документами необходимо обратиться в банковское отделение и заполнить анкету, которая одновременно является заявлением на выдачу кредита. Привлеченные созаемщики и/или поручители представляют такие же бумаги и заполняют анкету.

В ряде финорганизаций доступна подача заявки через интернет. Она является предварительной, поэтому все равно придется посетить отделение.

Продавцу недвижимости потребуется представить в банк:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Документ, на основании которого перешло право собственности на жилье, – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, дарственная, договор мены.
3. Согласие второго супруга на продажу. Оно заверяется у нотариуса. Если квартира находится в долевой собственности, потребуется нотариальный отказ каждого владельца.
4. Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из участников сделки выступает несовершеннолетний гражданин.

К этому комплекту покупатель должен приложить отчет независимого оценщика и бумаги, подтверждающие проведение первоначального платежа.

Страхование сделки

Поэтапное оформление купли-продажи квартиры в ипотеку предусматривает обязательное страхование. Свою жизнь заемщик страхует по желанию. В большинстве финансовых учреждений личное страхование влияет на процентную ставку – при его отсутствии она повышается.

Залоговое недвижимое имущество страхуется в обязательном порядке.

Сюда включаются риски утраты или повреждения недвижимости. Процедура оформления финансовой защиты предусмотрена Федеральным законом «Об ипотеке» от 16.07.1998 г.

Подписание договоров

Когда все предыдущие этапы успешно пройдены, наступает момент составления кредитного соглашения. С его условиями следует внимательно ознакомиться до проставления подписи.

Также стороны подписывают договор купли-продажи. Обычно сначала оформляется предварительное соглашение. Это необходимо для подтверждения намерений каждого из участников сделки.

После подписания все соглашения регистрируются в Росреестре.

Отсутствие государственной регистрации сделки означает признание ее недействительной. После оформления перехода прав собственности продавец сможет получить свои деньги за квартиру. Передача осуществляется:

• наличными на руки;
• переводом на счет;
• через банковскую ячейку.

Возникает вопрос, на кого оформляется квартира, купленная по ипотеке. Обычно владельцем недвижимости становится заемщик. Также не исключена возможность оформления объекта в долевую собственность.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, допускается, но эта процедура имеет ряд нюансов. Главное затруднение в том, что банк не оформит заем на покупку объекта под обременением. Поэтому перед продажей его необходимо снять.

Это делается по следующей схеме:

1. Покупатель уплачивает продавцу сумму, необходимую для погашения ипотеки и снятия залога.
2. Эта сумма выступает в качестве первоначального взноса.
3. Продавец гасит кредит, снимает обременение и после этого оформляет договор о купле-продаже.

Ипотека без авансового взноса

Жилищный кредит подразумевает внесение заемщиком части собственных средств.

Авансовый платеж уменьшает размер кредита, а значит, итоговую переплату.

Однако предложения без первого взноса встречаются в продуктовой линейке банков. Такие программы отличаются повышенной процентной ставкой.

Как выбрать банк?

К вопросу поиска финансового учреждения стоит подойти серьезно. Важно сравнить действующие предложения на рынке кредитования и выбрать оптимальное для себя. При этом рекомендуется воспользоваться следующими советами:

1. Лучшим вариантом станет банк, в котором заемщик получает заработную плату. К зарплатному клиенту отношение будет более лояльным. Кроме того, обращение в свой банк избавит от сбора лишних справок. Например, в Сбербанке (как и в других финорганизациях) держатели зарплатных карт не обязаны предъявлять документы, подтверждающие заработок и занятость.
2. Не стоит игнорировать коммерческие банки. В этих учреждениях также могут быть выгодные условия. В банке «Открытие» действуют программы не только для приобретения новостройки или вторичного жилья, но и военная ипотека, продукты, предусматривающие использование материнского капитала. Базовая ставка начинается с 10% годовых.
3. Рекомендуется интересоваться действующими акциями. Нередко в рамках проектов, проводимых совместно с застройщиками, банками предлагается оформление кредита под льготный процент. Кроме того, некоторые учреждения предлагают оформить заем по упрощенной схеме. Например, в ВТБ24 можно взять заем по двум документам.
4. Следует сравнить графики платежей в разных финорганизациях. В Россельхозбанке, например, годовая ставка стартует с отметки 9,5%, а при покупке квартиры у застройщиков-партнеров банка – и вовсе с 6%.
5. Важно сравнить и другие параметры ипотечных программ, такие как размер первоначального платежа, период кредитования, включение дополнительных комиссий. Например, в Газпромбанке минимальный размер стартового платежа составляет 10%, что встречается не так часто – обычно он выше.

Возможные риски

Продавцов часто интересует, существуют ли риски при продаже квартиры в ипотеку. Весь процесс строго регламентирован со стороны законодательства, поэтому для обоих участников сделки возможные риски сведены к минимуму.

Может возникнуть вопрос по поводу передачи денежных средств. Ведь сначала происходит переоформление прав владения, а только потом расчет. Но так как банк является прямым посредником между участниками, риск потери денежных средств сводится к нулю.

Расчет производится безналичным перечислением на счет продавца или посредством банковской ячейки. Ее открывают после того, как покупатель предъявляет финансовому учреждению документы из Росреестра. Покупатель не сможет отказаться от оплаты, так как перевод денег зависит не от него, а от банка.

Риски покупателя при продаже квартиры в ипотеку заключаются в том, что жилье переходит в залог к кредитору (об этом выше).

Преимущества и недостатки

Ключевым преимуществом жилищных кредитов является быстрое заселение в свою квартиру. Большинству граждан трудно накопить необходимую сумму для покупки жилья, что означает продолжение проживания с родителями или на съемных квартирах. Также заемщики имеют право на льготы при уплате подоходного налога, что является ответом на вопрос, какие выплаты можно получить при покупке квартиры в ипотеку.

Главным минусом ипотечного займа является его длительность. Срок кредитования может достигать 20-30 лет. Кроме этого, переплата за такой период может достигнуть 100% от стоимости квартиры. Если к этому прибавить дополнительные расходы на страхование, получится внушительная сумма.

Также важно, что квартира становится предметом залога и есть риск ее потерять при несвоевременной оплате долга. В любом случае к принятию решения об оформлении ипотеки следует подойти со всей ответственностью и тщательно рассчитать собственные финансовые возможности.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки: Видео