Как продать квартиру в ипотеке?

Ипотека относится к долгосрочным кредитным программам. Ее максимальный срок действия обычно составляет 30 лет. И вероятность того, что за это время должник столкнется с трудностями, которые решаются только с помощью реализации жилья, очень высока. Поэтому ответ на вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, актуален для многих заемщиков.

Возможно ли продать квартиру в ипотеке?

Итак, что же побуждает людей задуматься над тем, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Причины могут быть разными:

• возникшие сложности с погашением кредита. Чтобы не попасть в списки проблемных клиентов и не испортить свою кредитную историю, заемщику рекомендуется самостоятельно или с помощью банка продать недвижимость;
• переезд в другой регион. Смена места жительства часто является причиной продажи залогового имущества и досрочного погашения кредита;
• увеличение семьи. Рождение детей всегда заставляет родителей задуматься над приобретением большей жилой площади;
• дорого содержать квартиру или дом. Высокие коммунальные тарифы и недостаточный уровень дохода побуждают владельцев продавать большую по квадратуре недвижимость и покупать меньшую.

Порядок продажи квартиры в залоге интересует также людей, построивших бизнес на сделках купли-продажи. Как правило, они покупают новую квартиру или дом в кредит, делают там ремонт и сразу же ищут покупателя на объект.

Однако продать объект недвижимости, который выступает обеспечением не так просто. Ведь в сделке, кроме продавца и покупателя, присутствует третья сторона – банк.

Российское законодательство разрешает ипотекодателю пользоваться жильем, находящемся в залоге у банка, но продавать или передавать его в собственность другим лицам запрещено.

Любые подобные действия будут расценены кредитором как нарушение условий договора. За этим сразу же последуют требование банка досрочно погасить кредит, применение санкций и штрафов, что может привести к потере обеспечения.

Однако есть шанс продать жилье. Все, что нужно для снятия обременения, – полностью погасить остаток долга. Поэтому ответ на вопрос, сложно ли продать дом в ипотеке, зависит от наличия достаточной суммы денег.

Как продать квартиру в ипотеке?

Погасить кредит и снять обременение с недвижимости можно несколькими способами. Рассмотрим, как происходит продажа ипотечной квартиры в залоге у банка:

1. Владелец недвижимости обязан поставить сотрудников финансового учреждения в известность о своих планах продать залоговое имущество. Нужно будет также рассказать о причинах, побудивших сделать этот шаг.
2. Инициировать процедуру продажи может также банк. Это происходит в тех случаях, когда заемщику трудно обслуживать задолженность, поэтому постоянно возникают просрочки. Чтобы не усугублять ситуацию, сотрудник банка может порекомендовать клиенту заняться поиском покупателей на имущество. Плюс кредитор может использовать свои ресурсы для скорейшей реализации ипотечной недвижимости.
3. Если покупатель найден, во избежание разрыва договоренностей рекомендуется сразу же рассказать ему о том, что недвижимость находится в залоге и с нее необходимо будет снимать обременение. Это также поможет обсудить схему перехода права собственности на недвижимость.
4. Каждый банк требует, чтобы с ним согласовали предварительный договор купли-продажи недвижимости. Уже утвержденную форму документа можно получить у юристов кредитора либо скачать с официального сайта.
5. Процедура продажи зависит от договоренностей сторон, однако удачный исход переговоров всегда один – задолженность продавца обновляется.
6. Банк подготавливает письма на снятие обременения в Росреестре.
7. Покупателю остается оформить право собственности на приобретенное имущество.

Стоит отметить, что продажа залогового имущества – это нестандартная ситуация в банке, подобные заявки рассматриваются в индивидуальном порядке. В зависимости от особенностей программы реструктуризации кредитором могут применяться разные схемы продажи залоговой недвижимости.

Досрочное погашение займа

Речь идет о самом простом, с точки зрения банка, способе продажи ипотечного жилья. Его суть сводится к следующему: продавец договаривается с покупателем о том, чтобы последний погасил остаток задолженности по кредиту своими деньгами, а остальную часть стоимости недвижимости отдал после снятия обременения. На первый взгляд, практически все риски на себя берет покупатель. Однако такие сделки всегда контролирует банк, поэтому они безопасны.

Также для досрочного погашения ипотеки можно использовать заем в другом банке – например, оформить нецелевой потребительский кредит. Главное, чтобы полученных денег хватило полностью закрыть задолженность. В противном случае заемщик только усугубит свою ситуацию – проблему снятия обременения не решит, а количество долгов увеличит.

Самостоятельная продажа жилья

Проблему, как правильно продать ипотечную квартиру и купить другую, поможет решить самостоятельный поиск покупателей. Таким образом увеличиваются шансы ипотекодателя реализовать недвижимость по желаемой цене. Ведь банк печется в первую очередь о скорейшем погашении кредита, а не о выгоде продавца недвижимости.

Чем раньше заемщик начнет поиск покупателя на ипотечное жилье, тем больше шансов на успешную сделку. Это позволит ипотекодателю не ухудшить свою кредитную историю, продать объект залога и остаться с прибылью.

Реализация с помощью банка

Передача банку права на продажу имущества – далеко не лучший вариант реализации ипотечной квартиры. Конечно, у финансового учреждения больше возможностей найти покупателя. Ведь информация о залоговой недвижимости, выставленной на продажу, размещается на сайте банка, а также распространяется среди его партнеров. Однако риски продавца ипотечной недвижимости с помощью этой схемы довольно большие – имущество может быть продано по заниженной цене. Сотрудники банка могут намеренно реализовывать квартиры или дома не по рыночным ценам «нужным» людям или фирмам.

Переуступка долговых обязательств

Существуют еще два варианта продажи залоговой недвижимости:

• переуступка долга;
• замена предмета обеспечения.

Первый способ актуален для тех случаев, когда у покупателя нет всей суммы для приобретения квартиры. В таком случае можно попробовать перевести ипотечный долг с продавца недвижимости на покупателя. Чтобы это сделать, последний представляет в банк документы, подтверждающие его платежеспособность. Данный вариант предусматривает передачу продавцу денег за квартиру без учета остатка задолженности по кредиту, так как обязанность о ее погашении после подписания договора о переуступке долговых обязательств ложится на покупателя.

Второй вариант подходит лишь в том случае, когда у заемщика есть возможность сделать замену обеспечения. Однако стоит учесть, что кредитор захочет взять имущество в качестве обеспечения, если его рыночная стоимость не ниже предыдущего объекта ипотеки.

Какие нужны документы?

В зависимости от планируемой схемы реализации недвижимости документы и порядок сделки при продаже квартиры по ипотеке существенно разнятся. Так, если кредит будет погашаться досрочно за счет денег третьих лиц, документы в банк подавать не нужно. Если же предполагается замена предмета ипотеки или переуступка задолженности, тогда кредитору необходимо представить:

• все документы на новую недвижимость, а также подтверждающие право собственности на нее (договор купли-продажи, мены, дарения и т.п., техпаспорт, выписка из ЕГРН и т.д.);
• документы нового заемщика (паспорт, справку о доходах, документ, подтверждающий занятость, свидетельства о браке/рождении детей и т.д.). Другими словами, стандартный пакет документов на ипотечный кредит.

Как относятся банки к продаже ипотеки?

Кредитор заинтересован в скорейшей продаже имущества только в том случае, если так удастся избежать появления проблемной задолженности.

К замене же заемщика банк относится настороженно – хорошо, если проблемный клиент меняется на платежеспособного, но может быть и наоборот. Ну и не нужно забывать, что досрочное погашение займа лишает кредитора части процентных доходов, а значит, тоже его не порадует.

Можно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру?

Все права и обязанности ипотекодателя указаны в ипотечном договоре. Поэтому перед тем как что-то сделать с залоговой недвижимостью, рекомендуется внимательно изучить текст документа. Именно там можно найти ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру. С большой вероятностью ответ будет утвердительным, но только с одним условием – владелец квартиры должен согласовать свои действия с кредитором. В противном случае это будет считаться нарушением условий договора.

Способы продажи ипотечной квартиры: Видео