Возможно ли оформление дарственной на квартиру в ипотеке?

Ипотека – кредитный продукт, предусматривающий выдачу денег на покупку жилья. Учитывая, что сумма, которую берет заемщик, достаточно большая, максимальный период погашения ипотеки установлен на отметке 30 лет. Вполне логично, что у заемщика за это время может возникнуть потребность распорядиться своей недвижимостью – например, продать ее или подарить. Но можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Суть ипотечного кредитования

Приобрести жилье за собственные деньги очень сложно. Ускорить процесс можно, оформив ипотеку.

С целью снижения риска непогашения долга банки берут в залог приобретенную недвижимость. Объектом залога может быть и другое имущество. Это практикуется, если у клиента нет денег на авансовый взнос или жилье покупается на первичном рынке, но находится на стадии строительства. Основные параметры ипотечного кредитования стандартные:

• процентная ставка – ниже, чем по другим кредитным продуктам, так как заем обеспечен недвижимостью;
• срок действия договора – до 30 лет. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, что при больших суммах ипотеки важно для заемщика;
• авансовый взнос – может быть и нулевым, но для этого банк потребует дополнительное обеспечение. Как правило, финансовые учреждения его устанавливают в пределах 10-30% и выше;
• сумма кредита – прямо зависит от доходов заемщика и созаемщика, а также рыночной стоимости жилья;
• график погашения – обычно аннуитетный (равными частями), именно такую схему выплат предлагает большинство банков. Да и заемщику сложно вносить слишком большие платежи в начале кредитования, что свойственно дифференцированному графику;
• дополнительные расходы – оформление ипотеки предусматривает также оплату страхования жизни, здоровья и недвижимости (ежегодно), оплату нотариальных услуг и экспертной оценки имущества.

Покупка жилья в кредит сопровождается оформлением:

• кредитного договора;
• ипотечного договора;
• поручительства (при наличии).

Информация о недвижимости и ипотечном договоре обязательно должна быть внесена в Госреестр. Таким образом накладывается обременение на имущество. Запись в реестре будет сохранена, пока заемщик не выплатит долг и не уведомит об этом регистрирующий орган. В связи с этим возникает вопрос, возможна ли дарственная на квартиру в ипотеке.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Квартира, находящаяся в ипотеке, является гарантией своевременного выполнения условий кредитного договора. Поэтому банк существенно ограничивает права клиента относительно собственности. Так, к примеру, заемщик без согласия кредитора не может:

• сделать капитальный ремонт;
• сдавать квартиру в аренду;
• продать или передать недвижимость третьему лицу.

Стоит отметить, что отношения, которые возникают между сторонами на основании ипотечного договора, регулируются также ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 и Гражданским кодексом РФ. В нормативных актах прописано, что заемщик является собственником недвижимости, значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению, но при условии, что его действия не ущемляют права третьих лиц. То есть

заемщик может продать, подарить, обменять и т.д. ипотечную квартиру, но с согласия кредитора.

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли ипотечную квартиру подарить, утвердительный, но подразумевает длительную бюрократическую процедуру, которой можно избежать лишь после полного погашения задолженности. Пока долг не выплачен, все действия с жильем необходимо согласовывать с банком.

Банк заинтересован в сохранении обеспечения, чтобы при нарушении сроков погашения кредита можно было его реализовать и вернуть деньги. Кроме этого, финансовое учреждение не менее заинтересовано в платежеспособном заемщике, который своевременно выполняет все свои обязательства. Эти два момента существенно влияют на решение банка по вопросу, можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке.

Процесс перехода права собственности на залог невозможен без параллельного переоформления кредитного договора на нового заемщика/собственника жилья или передачу в ипотеку другой недвижимости, которая принадлежит действующему должнику. Логично, что кредитор не захочет ухудшить свои позиции. Поэтому, если клиент пожелает подарить имущество другому лицу с недостаточными доходами или передать в ипотеку недвижимость, которая по рыночной стоимости значительно уступает действующему залогу, он с большой вероятностью получит отказ кредитора.

Также ипотечных заемщиков интересует вопрос, можно ли подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке? В этом случае клиентов ждет отрицательный ответ. Ведь на жилье будут претендовать уже несколько человек. Это значительно усложнит для банка судебный процесс по реализации квартиры с торгов, который начнется, если заемщик перестанет погашать кредит.

Каким образом получить согласие банка?

В ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что к новому владельцу залогового жилья переходят все права и обязанности, предусмотренные ипотечным договором, в том числе начисленные и неуплаченные штрафы и пени. Поэтому перед подписанием бумаг будущему собственнику недвижимости рекомендуется уточнить у незаинтересованного специалиста, есть ли подводные камни в этой сделке.

Но сначала необходимо получить разрешение финансового учреждения на смену залогодателя – возможно, новый владелец жилья не соответствует требованиям кредитора. Это значит, что потенциальный владелец ипотеки должен принести в банк необходимые документы для оформления кредита:

• паспорт;
• справку о доходах или выписку со счета за последние полгода;
• свидетельства о браке, рождении детей;
• документы, подтверждающие право владения другим имуществом.

Банковские сотрудники также проверяют кредитную историю, и, если она испорчена, вероятность отказа значительно возрастает. На основании всех полученных данных кредитный комитет принимает решение о согласии на проведение сделки дарения.

Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?

Нередко клиенты боятся долгих бюрократических процедур, поэтому задаются вопросом: «Если квартира в ипотеке, можно ли оформить дарственную без согласия банка?» Ведь финансовое учреждение может и не узнать об этом. Но это не так.

Во-первых, в каждом банке есть служба безопасности, в обязанности которой входит следить за сохранностью обеспечения. С этой целью используются все доступные информационные базы и реестры. А, во-вторых, это серьезное нарушение условий договора, что чревато не только штрафом, но и расторжением ипотеки, которое инициирует кредитор. В результате должнику придется досрочно погашать кредит. Если у заемщика нет денег, банк запустит механизм реализации квартиры с торгов.

Стоит также отметить, что вряд ли нотариус заверит договор дарения без представленного письменного согласия банка. Даже если подобное удастся провернуть, суд признает такой договор недействительным, со всеми вытекающими для залогодателя последствиями. Поэтому ответ на вопрос, можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка, отрицательный.

О порядке и условиях дарения квартиры

Владелец недвижимости, находящейся в залоге, должен учитывать интересы кредитора до момента полной выплаты долга (читай выше). Банк может ограничить право залогодателя на передачу недвижимости третьему лицу по договору дарения, прописав соответствующий пункт в ипотечном договоре; или же указать на эту возможность, но только на основании письменного разрешения финучреждения. За нарушение этих условий клиенту грозят серьезные штрафы и санкции.

Договор дарения при ипотеке

Письменное согласие кредитора дает возможность оформить дарственную. Но стоит учесть, что параллельно новый владелец недвижимости обязан заключить ипотечный договор(читайте выше).Чтобы заключить сделку, дарителю необходимо подготовить следующие бумаги:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• выписку из домовой книги о прописанных лицах;
• техпаспорт;
• письменное согласие кредитора;
• нотариально заверенное согласие супруги(а) на дарение.

Информация о смене залогодателя вносится в Единый реестр. Кроме этого, в Росреестре будет сделана запись о передаче прав собственности от одного физического лица другому.

Об оформлении

Юридические нормы не запрещают заключение договора дарения в простой письменной форме. Но при возникновении конфликтных ситуаций такой документ может быть легко оспорен в судебном порядке. Поэтому лучше не рисковать и подписывать нотариально оформленный договор.

Облагается ли налогом дарение квартиры?

В соответствии с Налоговым кодексом РФ сделка дарения квартиры подлежит налогообложению, если она осуществляется не между близкими родственниками. В этом случае размер налога, который будет удержан, равен 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Оформление дарственной: Видео