Максимальный срок действия предлагаемых ипотечных программ достигает 30 лет. Срок немалый, и прогнозировать, как сможет выполнить свои обязательства заемщик, что будет с кредитором, невозможно. Поэтому каждому участнику сделки в случае непредвиденных обстоятельств предоставляется право передать свои обязательства по договору третьему лицу. Эта процедура известна как переуступка ипотечной квартиры.
Что такое переуступка прав?
Простыми словами, переуступка прав – это смена одной из сторон договора:
- заемщика (должника или залогодателя);
- кредитора (банка).
Если меняется заемщик, банк получает нового должника, который обязывается дальше обслуживать кредит. В случае смены кредитора, ситуация обратная – клиент продолжает возвращать остаток долга, но уже другому финансовому учреждению. Ипотека на переуступку законодательно регулируется Гражданским кодексом РФ – для кредитора подходит статья 382, для заемщика – статья 391.
В соответствии с кодексом, смена банка-кредитора не нуждается в отдельном согласии должника, но при условии, что этот момент предусмотрен договором. Однако в случае перехода обязательств по договору другому кредитору банк должен в письменном виде уведомить об этом каждого своего заемщика, иначе возникает риск появления судебных разбирательств, и как результат – признание передачи прав и обязанностей недействительными.
Передача прав и обязанностей одного должника другому происходит несколько иначе. В этом случае процесс можно осуществить при соблюдении следующих условий:
- заключенное соглашение между прежним и новым должником;
- согласие кредитора на передачу прав и обязательств по договору.
Смена должника может осуществиться только после того, как кредитор дал на это свое письменное согласие – например, выступил стороной по договору о переводе долга. В противном случае банк может признать сделку недействительной и обязать должника досрочно погасить ипотеку.
Стоит отметить, что в большинстве случаев инициатором сделки по переуступке прав по ипотечному договору является именно финансовое учреждение.
Когда это происходит?
Переуступка ипотечного кредита не такое уж редкое явление, и касается это не только первичного рынка недвижимости. Самыми известными причинами смены сторон по договору являются:
- Возникшие сложности с погашением ипотеки. В этом случае, чтобы не начинать судебные действия и не портить кредитную историю, должник ищет покупателя на залоговую недвижимость. Однако найти человека, готового сразу заплатить всю сумму, очень сложно. Гораздо проще покупателю передать свои кредитные обязательства вместе с правом на жилье.
- Смена места жительства. Срочный выезд за границу или в другой регион вызывает необходимость быстрого погашения долга. Переуступка ипотеки дает возможность сразу рассчитаться по кредиту и продать жилье.
- Развод. В этой неприятной ситуации один из совладельцев недвижимости может отказаться от своей доли в пользу второго.
- Получение наследства. Это может привести к переходу не только прав на ипотечную квартиру, но и долга по ней. Единственный случай, когда согласие кредитора не нужно. После смерти заемщика все его права и обязанности автоматически переходят к наследнику.
Переуступка прав по договору долевого участия в ипотечном строительстве – известный способ передачи обязательств на первичном рынке другому покупателю. Новый владелец получает полное право требовать от застройщика квартиру или дом после сдачи недвижимости в эксплуатацию и оформление на нее всей документации.
Разумеется, вместе с жильем к новому заемщику переходят все обязательства по ипотеке:
- ежемесячное погашение;
- страхование имущества и здоровья;
- другие дополнительные требования.
Иногда меняется и кредитор по ипотеке. Это чаще всего происходит при продаже закладной. Другому финансовому учреждению передаются не только обязательства выплатить депозиты клиентам банка-банкрота, но и должники последнего.
О плюсах и минусах
Сделка по переуступке прав по договору имеет как плюсы, так и минусы для заемщика и кредитора. Положительным моментом для банка в этой процедуре является:
- возможность сменить проблемного заемщика на добросовестного, способного выполнить все обязательства;
- найти клиента, который сможет выплачивать долг частями, проще, чем человека, который сразу погасит всю задолженность и выкупит недвижимость.
Риск состоит в том, что новый должник может хуже обслуживать ипотеку, чем предыдущий.
Для должника существенным плюсом является возможность быстрее избавиться от долга и продать недвижимость. К тому же сохраняется его кредитная репутация. Кроме того, заемщик экономит на процентах и пене, ведь все штрафы переходят к новому владельцу, также, как и обязанность ежемесячно погашать начисленные проценты и тело кредита.
Существенным минусом сделки по переуступке долга для заемщика является более низкая стоимость недвижимости, которая предлагается потенциальному покупателю. Заемщику, решившему осуществить переуступку прав на ипотеку, рекомендуется не затягивать со сделкой, ведь за каждый день действия кредитного договора начисляются проценты. Этот момент важно учесть при формировании продажной цены на недвижимость.
Кроме того, заключение кредитного договора обеспечивает клиенту не только определенные права, но и налагает обязательства, при этом ограничивая его свободу самостоятельно распоряжаться приобретенным имуществом: переуступка ипотеки на квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость невозможна без согласия банка. Это требование не касается процесса передачи имущества в наследство (читайте выше).
Как купить квартиру по переуступке?
Вопрос, можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке, интересует потенциальных покупателей. Так, желающим приобрести жилье по ценам ниже рыночных рекомендуется заходить на официальные сайты банков, в разделы о продаже залоговой недвижимости. Информацию о реализуемом жилье можно получить и в риэлтерских агентствах.
Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заемщику сначала нужно найти покупателя. Вторым обязательным действием является уведомление финансового учреждения о желании реализовать недвижимость конкретному лицу. Ведь банк должен дать на это письменное согласие, затем подписать договор с новым должником. Потенциальный покупатель обязан представить документы о своей платежеспособности (справка о доходах), семейном положении, чтобы пройти оценку финансового состояния. И если уровень его дохода кредитора не устроит, на проведение данной сделки будет получен отказ.
Об оформлении договора переуступки
Договор переуступки оформляется между новым и действующим владельцем недвижимости или доли в строительстве. Стоит учесть, что на основании этого документа к покупателю полностью переходят все обязательства по кредиту. Поэтому перед подписанием договора рекомендуется больше узнать о задолженности:
- ее размер;
- срок действия;
- процентная ставка;
- наличие неуплаченных штрафов и комиссий.
Тем временем банк проверит потенциального клиента – если он соответствует требованиям, юристы финансового учреждения подготовят письменное согласие на сделку. Этот документ содержит:
- ФИО действующего и нового заемщика;
- данные их паспортов;
- адреса фактического проживания;
- описание недвижимости;
- реквизиты кредитного и ипотечного договоров.
Стоит отметить: в случае оформления договора переуступки права требования к заемщику между банками разрешение от должников не требуется. Достаточно, чтобы финансовое учреждение разослало всем своим заемщикам уведомление, где указаны:
- новые реквизиты для погашения;
- другие пункты, которые претерпели изменения.
Однако график платежей в одностороннем порядке изменен быть не может, он обязательно согласовывается с заемщиком.
Как можно взять ипотеку по переуступке в банке?
Процедура оформления ипотеки по переуступке аналогична стандартной схеме кредитования. Потенциальный клиент подает заявление, паспорт, свидетельства о браке и рождении детей, а также все документы, которые необходимы для оценки его платежеспособности. Если же доходов недостаточно, финансовое учреждение может потребовать предоставить дополнительный залог или поручительство, иногда то и другое.