Значение первоначального взноса при ипотеке

Первоначальный взнос по ипотеке является одним из основных параметров по программам кредитования покупки жилья. Его размер существенно влияет на доступность банковских услуг для широких слоев населения. Ведь чем эта сумма меньше, тем проще гражданам оформить кредит. А в некоторых случаях можно даже избежать уплаты авансового взноса и таким образом значительно сократить свои расходы.

Что такое первоначальный взнос на ипотеку?

Люди, которые впервые планируют покупку жилья в кредит, обязательно зададут банковскому сотруднику вопрос: «Первоначальный взнос по ипотеке – что это?»

Авансовым платежом называется определенный процент от стоимости недвижимости, который оплачивает покупатель продавцу за счет собственных денег, чтобы подтвердить свое желание приобрести данный объект.

Оставшаяся сумма – это кредитные средства. Используется авансовый взнос практически в каждой ипотечной программе. Как правило, на его величину оказывают существенное влияние:

• тип недвижимости;
• наличие полного пакета документов;
• наличие материнского капитала;
• категория клиентов;
• дополнительный залог недвижимости.

Для чего используется?

Нужен ли первоначальный взнос для ипотеки банку, который выдает кредит? Ведь таким образом он уменьшает размер займа и снижает сумму процентного дохода. Однако на такие «жертвы» кредитор готов идти, чтобы:

• снизить риск операции – чем больше взнос, тем меньше вероятность непогашения кредита;
• повысить мотивацию заемщика своевременно выполнять свои обязательства;
• не отказать клиенту в кредите, если его платежеспособность не позволяет оформить кредитный договор. Банк в таком случае просто повышает размер первоначального платежа и заключает соглашение на меньшую сумму.

В чем выгода?

Как уже упоминалось, такой параметр кредитного продукта, как аванс, нужен банку, чтобы снизить риск сделки. Кроме этого, первоначальный взнос может использоваться для ограничения доступа к кредитам в периоды, когда финансовому учреждению не хватает ресурсов или просто необходимо снизить спрос.

Для клиента, с одной стороны, аванс выгоден – чем больше первоначальный взнос, тем меньше нужно кредитных средств, тем меньше переплата. Но, с другой стороны, большой размер аванса увеличивает расходы клиента при оформлении договора и для многих людей автоматически закрывает доступ к ипотеке.

Где взять деньги на первоначальный взнос на ипотеку?

Первый взнос по ипотеке можно сгенерировать следующими способами:

• взять в долг. Преимущество – не нужно платить проценты, недостатки – не у всех есть родственники или знакомые, у которых можно занять столько денег;
• самостоятельно собрать, регулярно откладывая деньги в течение определенного периода. Плюс – никому не должен, минус – можно копить очень долго, но так и не собрать нужную сумму;
• оформить потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке. Преимущества: не нужно искать людей, у которых можно взять в долг; процесс одобрения заявки на потребительский кредит не займет много времени. Недостатки: необходимо платить проценты, наличие действующей кредитной задолженности может отрицательно повлиять на решение по ипотеке.

Стоит упомянуть, что клиент может взять кредит и без авансового взноса, но для этого нужно:

• предоставить дополнительное обеспечение;
• использовать средства материнского сертификата.

Далеко не все финансовые учреждения устанавливают нулевой стартовый платеж даже при наличии вышеперечисленных факторов. Аванс могут просто снизить до определенной минимальной величины – например, до 5%.

Когда перечисляется первоначальный взнос?

Получателем авансового взноса является продавец недвижимости:

• на первичном рынке – это строительная компания;
• на вторичном рынке – в основном физическое лицо.

Выплачивать аванс нужно только при положительном решении банка о кредитовании. Перечислять средства раньше не имеет смысла по следующим причинам:

• можно получить отказ и таким образом оказаться в затруднительной ситуации, когда придется требовать возврата своих денег у продавца. А это может привести к дополнительным расходам (неустойка, штраф и т.п.).
• принятые банком условия оформления ипотеки могут отличаться от стандартных в части первоначального взноса. Например, кредитная комиссия может потребовать от клиента внести вместо 15%, 20% аванса.

Как рассчитывается первоначальный взнос на ипотеку?

Чтобы определить, какой первоначальный взнос на ипотеку при оформлении кредита на стандартных условиях, достаточно просто ознакомиться с условиями программы. Однако важно учесть, что на размер аванса оказывает существенное влияние рыночная стоимость объекта ипотеки. Банк вычисляет, сколько процентов от реальной стоимости жилья должен перечислить покупатель продавцу за счет собственных средств. При этом кредитор еще делает поправку на максимальную сумму кредита в регионе местонахождения предмета залога. То есть, если в определенном городе установлено ограничение на ипотеку в 15 млн рублей, больше этой суммы кредитор не выдаст – даже при условии, что недвижимость стоит 30 млн рублей, а аванс предусмотрен в размере 15%.

Стоит ли платить больше?

Размер первоначального взноса оказывает прямое влияние на сумму кредита – чем больше платит продавцу клиент собственными деньгами, тем меньше ему придется брать в долг. В итоге снижается общая переплата, да и выплатить меньшую сумму проще.

Однако не всегда выгодно платить больше. Обычно заемщику нужны еще деньги на ремонт, новую мебель, сантехнику и т.д. А если все средства потрачены на оформление ипотеки, сразу вселиться в новое жилье не получится – придется платить по кредиту, параллельно собирать деньги на ремонт и еще оплачивать аренду съемной квартиры.

Таким образом, больший аванс выгоден только при условии, что клиент не планирует в ближайшем будущем нести значительные расходы. В противном случае лучше сэкономить на оформлении и сделать ремонт, чтобы побыстрее вселиться, а если останутся деньги, то направить их на частичное досрочное погашение задолженности.

Как снизить размер первоначального платежа?

Ипотека с маленьким первоначальным взносом более привлекательна для физлиц. Обычно льготные ипотечные программы рассчитаны на молодые семьи. С одной стороны, банк выполняет важную социальную задачу, обеспечивая их жильем. С другой – молодые люди имеют в запасе больше времени для погашения задолженности, чем старшее поколение.

Обычно финансовые учреждения снижают первоначальный взнос в следующих случаях:

• при оформлении ипотеки молодой семьей (супругам или одному из них еще не исполнилось 35 лет);
• при использовании средств материнского капитала;
• при оформлении в дополнительное обеспечение другого имущества.

Как использовать материнский капитал вместо первоначального взноса?

В соответствии с действующим законодательством семьи с двумя и более детьми могут использовать деньги материнского капитала для оплаты первоначального взноса по ипотеке или направить их на погашение части кредита.

Чтобы подтвердить право на госпомощь, потенциальному заемщику требуется представить в банк:

• сертификат на материнский капитал;
• справку из ПФ с указанием остатка средств на счете.

После оформления ипотеки кредитор потребует от заемщика в течение полугода (в зависимости от банка срок может быть другой) обратиться в ПФ для перевода денег материнского капитала в качестве оплаты первоначального взноса.

Ипотека без аванса

Взять ипотеку без первоначального взноса при отсутствии материнского капитала сложнее. В таком случае можно:

• дополнительно передать имеющуюся недвижимость в залог;
• найти имущественного поручителя;
• оформить потребительский кредит для оплаты аванса.

Однако стоит учесть, что оформление еще одного залога увеличивает расходы в пользу третьих лиц, а дополнительный кредит повышает общую нагрузку на семейный бюджет.

Требования к авансовому взносу в крупнейших российских банках

По данным аналитического агентства RAEX («Эксперт РА»), за 1 полугодие 2017 года лидерами на рынке ипотечного кредитования являются Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Газпромбанк, ВТБ Банк Москвы.

Сбербанк

Сбербанк оформляет ипотеку при условии оплаты первоначального взноса в размере 15% от стоимости жилья. Если же заемщик не подтверждает документально свои доходы и занятость, платеж вырастает до 50%. А вот с помощью материнского капитала семья с детьми может вообще не платить аванс.

ВТБ 24

Выдает кредиты на покупку жилья при условии оплаты 10% от стоимости недвижимости. Данное условие актуально для клиентов, которые получают заработную плату на карту банка. При отсутствии документов о доходах и занятости размер стартового взноса вырастает до 30%. Важно: средствами материнского капитала можно оплатить весь аванс.

Россельхозбанк

В данном финучреждении размер первоначального взноса зависит от объекта недвижимости:

• 30% – при покупке апартаментов;
• 20% – при приобретении квартиры в новострое;
• 15% – при покупке жилья на вторичном рынке.

Для молодых семей минимальный размер аванса при покупке жилья на вторичке составляет 10%. При использовании материнского капитала можно вообще не тратить свои деньги.

Газпромбанк (ГПБ)

ГПБ кредитует покупку жилья при условии оплаты 10% от его стоимости. Наличие материнского сертификата позволяет уменьшить первоначальный взнос до 5%.

ВТБ Банк Москвы

В этом банке можно получить кредит на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке при условии оплаты 10% первоначального взноса. При отсутствии документально подтвержденного дохода размер аванса составит 40%. С помощью материнского капитала удастся оплатить только 15% от стоимости жилья. Если сумма аванса окажется больше, клиенту придется добавлять собственные деньги.

Ипотека без взноса по-новому: Видео