Ипотека на строительство частного дома

Для многих граждан собственный дом является приоритетом при выборе типа будущего жилья. При нехватке средств решением вопроса может стать ипотека на строительство дома. В чем особенности такого кредитования, при каких условиях выдается заем?

Купить или построить – что выбрать?

Возведение любого недвижимого объекта всегда связано с неопределенностью. Это довольно длительный процесс, в течение которого финансовое состояние заемщика может ухудшиться. Поэтому часто стоит выбор между приобретением готового дома или его строительством. Перед принятием решения необходимо сопоставить финансовые затраты каждого из вариантов.

При расчете расходов нужно учесть стоимость земельного участка под застройку. Если у заемщика в собственности уже имеется надел, его затраты значительно снижаются. Тогда данный вариант выгоднее, чем покупка готового коттеджа.

Если же приобретение участка под строительство только планируется, тогда в финансовом плане выгоднее покупка уже построенного дома. Ведь, кроме участка, необходимо будет покупать стройматериалы, цены на которые за последние два года выросли. Ориентировочно на них тратится до 60% всех запланированных расходов. Остальное уйдет на оплату услуг строителей.

В настоящий момент покупка готового жилья обойдется на 10-15% дешевле, чем строительство.

Это связано с тем, что готовые дома реализуются с учетом более низкой стоимости стройматериалов. А возведение объекта предусматривает покупку сырья по текущим ценам.

Однако готовый дом не всегда соответствует требованиям новых владельцев, поэтому самостоятельное строительство всегда пользуется спросом. В ряде банков предлагаются программы, благодаря которым можно построить дом в ипотеку.

Способы ипотечного кредитования при строительстве

Ипотека на строительство – довольно сложный вариант займа. Будущему заемщику придется изрядно потрудиться, чтобы оформить такую ссуду. Длительность стройки предполагает наличие дополнительных рисков для банка. Дают ли ипотеку на постройку дома, и какие банки предлагают эти продукты?

Основным риском для кредитора является незавершенная стройка, что сделает объект неликвидным. Если клиент перестанет выплачивать долг, банку будет трудно реализовать такое имущество. Ведь фактически объекта залога еще нет, он строится. В качестве обеспечения остается только земельный надел, чего для большинства финучреждений недостаточно.

Поэтому кредитные организации проводят тщательную проверку потенциальных заемщиков, прежде чем принять решение. По этим же причинам список банков, предлагающих подобные программы, ограничен. В основном такие займы выдают крупные финансовые учреждения. Имеющиеся предложения отличаются более жесткими требованиями к заявителю и к представляемой документации, чем при покупке готовой недвижимости.

Среди существующих вариантов кредитования можно выделить:

1. Целевой кредит на строительство.
2. Заем под залог земельного участка.
3. Заем под залог имеющейся недвижимости.
4. Ссуду под залог транспорта.
5. Ипотеку с использованием материнского капитала.
6. Потребительский заем без использования обеспечения.

Целевой кредит на стройку

Требования к ипотечному договору прописаны в Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998. Однако основные параметры кредитования (срок, сумма и плата за пользование заемными средствами) различны в каждом банке.

Общим условием для большинства кредитных организаций является то, что ипотека на строящееся жилье отличается повышенной платой за пользование заемными средствами. В среднем годовая ставка будет увеличена на 2-5%. Это повышение связано с рисками, которые несет банк, выдавая кредит на стройку.

После завершения строительства процентная ставка может быть уменьшена за счет предоставления уже готового дома в качестве обеспечения. Период подобного займа может достигать 20-25 лет. Дополнительным условием является страхование заемщика и построенного объекта. Предпочтение отдается клиентам, которые могут документально подтвердить свои заработок и занятость.

В рамках программ на строительство банками предлагается вариант выдачи заемных средств частями. Частичные выплаты могут быть привязаны как к определенным этапам (возведение стен, кровля крыши), так и к установленным периодам (раз в месяц или в квартал). Это снижает риск незавершения строительства – если один из этапов останется незаконченным, очередной транш клиент не получит. Для заемщика такой вариант выгоден тем, что расходы на выплату процентов будут сокращены.

Ипотечный кредит на строительство жилого дома трудно назвать выгодным. Однако процесс возведения довольно затратный, не всем удается осуществить его без привлечения заемных средств.

Ссуда под залог земельного участка

Когда объекта сделки ещё нет, предметом обеспечения в первую очередь становится земельный надел, на котором планируется стройка. Практически все банки требуют, чтобы земля была оформлена в собственность заявителя. В некоторых случаях подойдет и долгосрочная аренда, если соблюдаются следующие условия:

• период аренды превышает срок кредитования;
• передача надела в аренду оформлена документально.

Арендованная земля также может стать предметом залога. В любом случае земельный участок должен быть свободен от других обременений. Сумма ипотечного займа при залоге надела зависит от оценочной стоимости земли. Так как она может быть недостаточной, банки требуют привлечения дополнительного обеспечения.

Некоторыми финучреждениями кредит выдается одновременно на приобретение участка и строительство.

Ссуда под залог другой недвижимости

Если земельного надела, исходя из оценки его ликвидности, недостаточно для покрытия возможных банковских рисков, возможно привлечение поручителей или предоставление дополнительного обеспечения. Например, имеющаяся квартира снижает риск невозврата долга – ее можно быстрее и выгоднее реализовать, чем земельный участок.

Заем под залог движимого имущества

Транспорт также может выступать предметом обеспечения. Следует учесть, что банки оценят автомобиль в 60-70% от его рыночной стоимости. Следовательно, чем машина дороже, тем больше денег выдаст кредитор.

При этом предъявляются дополнительные требования к возрасту авто. Обычно принимаются машины не старше 5-7 лет. По сути, заем под залог транспорта – это обычный нецелевой кредит, доступный практически в каждом банке. При ипотеке на строительство машина может стать дополнительным предметом обеспечения наряду с земельным наделом.

Использование материнского капитала

Сертификат на маткапитал можно задействовать при кредитовании. Это позволит уменьшить сумму основного долга, а значит, ежемесячные платежи и переплату. Вложение сертификата в покупку недвижимости – самый популярный способ его целевого использования.

Используя семейный капитал, можно не только купить, но и построить жилье. Ипотечный кредит для строительства частного дома под материнский капитал отличается от стандартного жилищного займа тем, что ещё одним участником оформления сделки становится Пенсионный фонд.

Заемщик подает заявление в ПФ на истребование средств сертификата. Кроме того, представляется обязательный пакет бумаг. После рассмотрения ходатайства ПФР перечисляет средства на расчетный счет кредитора. В остальном процесс получения ипотеки мало чем отличается от оформления кредита без маткапитала.

Потребительский заем без обеспечения

Если земельного участка для залога недостаточно, а другой недвижимости или подходящего транспорта у заемщика нет, можно прибегнуть к оформлению обычного нецелевого кредита. Положительными аспектами такого кредитования является минимальный пакет документов, а также возможность использования заемных средств по своему усмотрению.

Однако важно учесть и минусы потребительского займа:

1. Выдается под более высокий процент. Разница ставок при ипотеке и обычном кредите может быть от 7-10% и выше.
2. Период кредитования не превышает 5-7 лет.
3. Ограниченная сумма займа. Обычно банки готовы выдать без предоставления залога не более 1–2 млн рублей, а этой суммы на строительство может попросту не хватить.

Такой вид кредитования доступен во всех банковских структурах. Отличия заключаются в условиях предоставления ссуды.

Ипотека без авансового взноса

Жилищный кредит в большинстве случаев выдается с условием использования части собственных средств. Возведение собственного дома не исключение. Обычный размер стартового платежа – от 15%.

Ипотека на строительство без первоначального взноса в настоящее время практически недоступна для оформления в финансовых учреждениях. Отсутствие такого взноса увеличит риски банка. Для заемщика использование своих средств означает снижение заимствованной суммы, а значит, переплаты и ежемесячного взноса. Но приобретение готовой квартиры возможно и без внесения аванса.

Ссуда на постройку дачи

В рамках строительного кредитования можно также обзавестись садовым домиком. Ипотека на строительство дачного дома отличается более жесткими условиями. Ставки по такому продукту еще выше, размер первоначального взноса нередко начинается с 30%.

Все дело в ликвидности объекта – небольшой дом без особых удобств при невозврате долга заемщиком реализовать труднее, чем обустроенный коттедж. Кроме того, сумма от продажи вряд ли будет большой, а значит, существует риск потери средств банком. Поэтому кредитор страхуется повышенной платой за пользование заемными средствами.

Далеко не все финансовые учреждения одобряют постройку садовых домиков. Купить готовую дачу в кредит проще, чем брать заем на стройку.

Требования банка при ипотечном строительстве

При выдаче займа на строительство банки оценивают не только претендентов, но и объект сделки. Можно выделить следующие основные требования кредитных организаций:

• Оценка земельного надела. Земля должна быть предназначена для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Право собственности – подтверждаться документально (свидетельством о владении либо договором долгосрочной аренды). Надел должен быть расположен не далее 30-50 километров от черты города.
• Наличие необходимых документов, в том числе проекта будущего дома. Заработок и занятость клиента должны быть подтверждены соответствующими справками.
• Наличие обеспечения. В его качестве могут выступать:
  • земельный участок;
  • другая недвижимость;
  • транспортное средство;
  • недостроенный дом.

  Последний вариант принимается банками неохотно. Можно ли взять ипотеку на недостроенный частный дом? Да, это допускается при готовности объекта минимум на 50%.

• Целевое использование заемных средств. Любое расходование кредитных денег должно быть документально подтверждено. Если банк усомнится в направлении средств по назначению, он может потребовать возврата долга в полном объеме или увеличить ставку до уровня потребительского кредитования.
• Наличие первоначального взноса.

Оформление ипотеки

Как взять ипотеку на строительство и что для этого нужно? Процесс оформления можно разделить на следующие этапы:

1. Подача заявки на рассмотрение.
2. Предоставление документации, подтверждающей наличие стартового платежа.
3. Оценка участка и предъявление бумаг на него.
4. Подписание кредитного соглашения и выдача первой части займа.
5. Отчет о расходовании заемных средств.
6. Получение второй части денег.
7. Отчет о расходовании ссуды после окончания строительных работ.
8. Подача ходатайства в банк на снижение ставки в связи с окончанием строительства.

В любом случае следует подготовить определенный комплект документов.

Требующиеся документы

От заявителя потребуются следующие бумаги:

1. Паспорт с отметкой о регистрации.
2. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по формату банка.
3. Копия трудовой книжки или рабочего контракта.
4. Военный билет (для мужчин младше 27 лет).

Кроме того, понадобятся документы по участку и будущему строительству:

1. Право собственности на землю или договор аренды с подходящим сроком.
2. Проект будущей стройки. Он может быть составлен как лицензированной организацией, так и заемщиком.
3. Разрешение на возведение от комитета архитектуры и градостроительства.
4. Документы по предмету залога, если в этом качестве предоставляется другая недвижимость или транспортное средство.

Налоговый вычет по ипотеке на строительство

Согласно статье № 220 Налогового кодекса РФ имущественный вычет можно получить не только после покупки готового жилья, но и после его строительства. Причем допускается оформление вычета с процентов, уплачиваемых по ипотечному займу. Для этого в кредитном договоре необходимо прописать целевое назначение ссуды.

С учетом расходов на отделку можно получить вычет с основного долга целевого кредита/займа 13%, но не более 2 млн руб. Это значит, что максимальная сумма возврата не превышает 260 тысяч рублей: 2 млн руб. * 13%.

Вычет по процентам ограничен суммой 3 млн руб. (если ипотечный кредит был оформлен после 01.01.2014), в этом случае 3 млн руб. * 13% = 390 тыс. руб.

Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме оформляется так же, как и приобретение готового объекта. Дополнением к пакету документов в этом случае станет договор долевого участия.

О плюсах и минусах

Из положительных аспектов кредитования постройки своего дома можно выделить:

1. Возможность более быстрого заселения. Если одолжить деньги, а не копить самому, строительство завершится раньше.
2. Процент по такой ипотеке ниже, чем по потребительскому кредиту.
3. Качество жизни в собственном доме всегда лучше, чем в квартире. Постройка предполагает проектирование, соответствующее желаниям будущего владельца недвижимости.

К минусам можно причислить:

1. Бумажную волокиту – объем предоставляемых документов очень велик.
2. Подготовку проектно-сметной документации, которую банк еще должен одобрить.
3. Жесткие требования со стороны кредитных организаций.
4. Обязательное наличие земельного участка в собственности заемщика.

В любом случае следует тщательно проанализировать все риски кредитования и реально оценить свои финансовые возможности.

5 правил комфортной ипотеки: Видео