Что делать с ипотекой при разводе?

Большинство ипотечных кредитов оформляется на срок до 30 лет. За это длительное время в семье заемщика может произойти много разных событий, не всегда приятных. Например, можно разочароваться в своей второй половинке. К сожалению, ипотека при разводе – одна из часто встречающихся проблемных ситуаций, с которыми сталкивают уже экс-супруги при разделе имущества, в том числе залоговой квартиры или дома.

При гражданском союзе

Нередко люди по разным причинам не хотят узаконить свои отношения и просто проживают вместе. При этом они себя называют мужем и женой, даже без отметки в паспорте и свидетельства о браке. Подобные отношения называются гражданским браком. Юристы все же рекомендует оформлять отношения официально. Наличие штампа в паспорте поможет в будущем избежать проблем при определении владельца имущества и в решении других сложных вопросов.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Нередко заявку на ипотеку подают заемщики, не связанные узами брака. Это уже во время действия кредитного договора меняется их семейное положение – о чем обязательно нужно уведомить кредитора.

Имущество, нажитое до брака, принадлежит только тому, кто его приобрел.

То есть его единоличным владельцем является только один член семьи – тот, кто значится покупателем в договоре купли-продажи, заемщиком при оформлении кредита, ипотекодателем и т.д. Супруг(а) при этом может претендовать только на ту часть денег, которая была потрачена на обслуживание кредита. Если такие операции имели место, это еще нужно доказать, что непросто. Поэтому вопрос, кому достается ипотека до брака при разводе, больше риторический и не требует серьезного юридического вмешательства. Кстати, имущество, которое один из супругов получил в дар или по другой безвозмездной сделке, является его единоличной собственностью, несмотря на брак.

Раздел ипотеки, полученной во время брака

Раздел имущества – не очень приятный процесс, особенно при наличии действующей ипотеки. Экс-супруги могут решить возникшую проблему следующими способами:

• продолжать и дальше выполнять обязательства по кредиту;
• разделить жилье и долг на равные части;
• с разрешения кредитора найти покупателя и продать недвижимость, а за счет вырученных денег закрыть долг;
• попросить банк реализовать имущество.

При разделе ипотечной недвижимости важно учесть следующие юридические нюансы:

• жилье, приобретенное в браке даже за счет кредитных средств, является совместно нажитым имуществом;
• все совместное имущество во время развода делится на равные части (при отсутствии брачного контракта);
• во время раздела неважно, кто оформлял ипотеку и чье имя указано в кредитном договоре.

Получить у кредитора разрешение на раздел имущества и долга сложно. Банку это невыгодно: если один из должников перестанет обслуживать свою задолженность, процесс реализации залогового объекта очень усложняется. Второй причиной является снижение платежеспособности супругов. Нередко муж и жена имеют неодинаковый размер доходов, однако совместный бюджет позволяет им вносить ежемесячные платежи. Эта возможность теряется при разводе.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики, обязывает обе стороны к своевременному выполнению обязательств. Чтобы избежать неприятных ситуаций, все банки при оформлении ипотеки в обязательном порядке требуют, чтобы супруг(а) выступил созаемщиком по кредиту. Таким образом, супруги будут нести солидарную ответственность за своевременное погашение долга.

Какое влияние оказывает наличие брачного договора?

Брачный контракт – договор, который составляют супруги перед официальным заключением или непосредственно в период брака. В документе подробно описываются все права и обязанности сторон, а также фиксируется, как и в каких долях будет разделено имущество при разводе. Поэтому этот документ всегда требуется финансовыми учреждениями при оформлении ипотечного кредита. Наличие брачного контракта означает, что на приобретаемое жилье также распространяется режим раздельной собственности, и это необходимо учесть при составлении ипотечного договора.

Составляется брачный контракт в письменном виде с обязательным заверением у нотариуса. В этом документе также подробно описывается, что станет с ипотечным кредитом при разводе: кто получит залоговое имущество, кто будет платить по долгам и т.п. Другими словами, наличие брачного контракта позволяет банкам-кредиторам определиться со своими действиями в случае развода заемщика.

Что нужно обязательно предусмотреть в брачном контракте, если супруги планируют брать кредит:

• кто получит статус заемщика, а кто – созаемщика;
• к кому перейдет в собственность купленная в кредит квартира;
• за чьи деньги будет осуществляться авансовый платеж;
• кто должен ежемесячно платить по кредиту;
• ответственность супругов в случае невыполнения своих обязательств;
• в каких долях разделится долг между сторонами в случае развода;
• другие важные моменты.

Как разделяется ипотека при наличии детей?

При наличии детей ипотека может не разделяться на равные части, как предусматривается стандартными правилами. В таких случаях суд самостоятельно определяет, как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть ребенок, и может вынести решение, исходя из материалов дела. В приоритете судебных органов всегда будет защита прав детей.

Кто из родителей останется с детьми, тот и получит большую долю недвижимости, а кредит при этом экс-супруги будут погашать поровну.

Также возможен вариант, что матери могут уменьшить платеж по ипотеке. Но для этого необходимо доказать отсутствие достаточного уровня дохода. Существенно снижает платежеспособность ухудшение состояния здоровья, временная или постоянная нетрудоспособность, беременность или отпуск по уходу за ребенком и т.п. В таких случаях отцу придется вносить большую часть ежемесячного платежа.

Есть еще один важный момент, который необходимо учесть, – ипотека при разводе супругов с детьми погашалась за счет средств материнского капитала. Это значит, что на детей в обязательном порядке должны быть выделены доли в купленном жилье.

Оформление ипотеки на одного супруга

Не всегда при разводе имущество делится – супруги могут договориться и переоформить ипотечную недвижимость на одного владельца. Для этого один из супругов переписывает или передает в дар свою долю, а второй дает письменное обязательство выплачивать долг. Все подобные действия должны быть подтверждены нотариально.

Однако в соответствии законодательством смена заемщика возможна только с разрешения кредитора. Без этого любые манипуляции, связанные с переводом долга и сменой владельца залоговой недвижимости, будут считаться ничтожными. Перед обращением в банк нужно учесть, что получить положительное решение удастся только при условии, что финансовое положение будущего титульного заемщика на соответствующем уровне. В противном случае банк в просьбе откажет. Наличие письменного разрешения банка – оптимальный вариант, благодаря которому один из супругов может выйти из ипотеки после развода.

По военной ипотеке

Разделить квартиру по военной ипотеке при разводе не получится. В отличие от стандартных программ кредитования, где за выплату долга отвечают супруги, здесь обязательства по погашению долга лежат на Министерстве обороны. Поэтому военнослужащий-участник программы является единоличным владельцем жилья, независимо от его семейного положения. Заемщик не имеет права переоформлять квартиру или кредит на другое лицо.

Участие в военной ипотеке, кроме льготного кредитования, имеет и другую сторону медали, о которой всегда нужно помнить: за невыполнение обязательства по программе военнослужащему придется отдать все полученные деньги.

Если использован материнский капитал

Большинство банков при оформлении кредита на покупку жилья разрешает использовать средства материнского капитала для оплаты первоначального взноса. Это достаточно большая сумма, и о ней обязательно вспоминают, когда дело доходит до раздела имущества. Тогда возникает вопрос, можно ли вернуть материнский капитал из ипотеки при разводе?

Учитывая, что подтвердить такие расходы проще, так как они фиксируются в кредитном договоре, к тому же на эти деньги претендуют дети, суд с большой вероятностью примет одно из следующих решений:

• обязать владельца недвижимости компенсировать расходы;
• передать доли имущества, принадлежащие детям, родителю, с которым они остаются.

Как разделяется ипотека при разводе?

Слухи о том, что банк может отобрать ипотеку при разводе, являются преувеличенными. Ни одно финансовое учреждение не захочет тратить свои ресурсы на реализацию проблемной недвижимости. Собственно, алгоритм раздела имущества выглядит следующим образом:

1. Один из экс-супругов обращается в суд с иском о разделе имущества, при этом не затрагивая кредит. Таким образом удастся избежать необходимости получать согласие банка. При этом за кредитором сохраняется право требовать выполнение обязательств по ипотеке от любого из экс-супругов, независимо от того, как было разделено между ними имущество.
2. На основании постановления суда нужно получить в Росреестре новые документы, подтверждающие право собственности на каждую долю в квартире.
3. Представить в банк новые документы на право собственности, решение суда и заявление о внесении изменений в ипотечный договор.

Этот вариант подходит в том случае, если экс-супруги пришли к обоюдному согласию относительно дальнейшего обслуживания кредита и «судьбы» имущества. Если же договориться не удалось, тогда все решения будут приниматься через суд.

Если один из бывших супругов отказывается платить по кредиту

Часто бывает, что после развода один из супругов не хочет выполнять свои обязательства по кредиту. В таком случае банк требует переоформить договор на более лояльного заемщика. Если же созаемщик продолжает отказываться платить и не соглашается на передачу имущества, тогда можно выбрать один из вариантов:

• один супруг берет на себя все расходы по ипотеке, которые в дальнейшем возмещаются бывшим супругом по решению суда;
• кредитор продает залоговое имущество и закрывает долг.

Как еще можно поступить с ипотечным жильем?

Самый простой вариант избавиться от ипотеки и трудностей с разделом имущества – это реализация жилья. Как уже упоминалось, перед тем как продать ипотечную квартиру при разводе, необходимо получить согласие кредитора. С этим проблем не должно возникнуть, так как банку также выгодно избавиться от потенциально проблемного актива. При необходимости можно обратиться за помощью к финансовому учреждению, так как у него больше возможностей быстрее продать имущество. Но стоит учесть, что цена реализации может не понравиться клиентам, ведь банк готов снизить стоимость актива, чтобы быстрее его продать.

Также бывшие супруги могут сдавать спорную недвижимость в аренду. Но и на это нужно получить согласие банка. В противном случае финучреждение вправе наложить штрафные санкции или потребовать досрочного погашения кредита.

Ипотека и развод. Как делится кредит или ипотека при разводе супругов: Видео