Ипотечное кредитование в Сбербанке под залог имеющейся недвижимости

У многих людей со словом «ипотека» ассоциируется сделка по покупке недвижимости, при которой приобретаемый объект передается в обеспечение кредитору. Однако это не совсем так. Например, среди физлиц пользуется большой популярностью ипотека в залог имеющейся недвижимости в Сбербанке. То есть той, которой заемщик уже владеет на момент заключения кредитного договора. Какие же преимущества от передачи в обеспечение такой недвижимости?

Что такое ипотека?

В банковской практике ипотекой считаются любые кредиты под залог недвижимости – как жилой, так и коммерческой.

Это может быть целевое финансирование на покупку квартиры, дома, земельного участка и т.д. или нецелевые потребительские займы наличными.

Последние чаще всего оформляются для покупки неновых автомобилей, на ремонт, оплату учебы, лечение или для приобретения другой недвижимости.

Условия кредитования

С начала 2017 года в Сбербанке действуют шесть основных программ на покупку недвижимости. Стоит отметить, что каждый продукт, кроме стандартных параметров, содержит специальные условия, что заметно расширяет сферу применения ипотечных программ. Максимальный срок погашения ипотеки в Сбербанке составляет 30 лет, кроме «Военной ипотеки», где договор заключается не более чем 20 лет.

Условия основных ипотечных программ следующие:

1. Стандартная плата по кредиту на покупку квартиры в новостройке – 10,7% годовых. Если же заемщик воспользуется услугами электронного оформления сделки, проценты могут снизить до 10. Еще лучше условия кредитования при покупке жилья у партнеров банка – 8,7% годовых. При этом ставка снижается на 0,7 п.п., если сделка купли-продажи регистрируется в электронной форме. Первоначальный взнос на покупку жилья в новостройке составляет от 15%.
2. Кредит на покупку готовой жилой недвижимости выдается по базовой ставке 11,75% годовых. Получить скидку 0,5 п.п. удастся, если провести электронную регистрацию сделки. Также в банке действует акция для молодых семей. Семьям, в которых супругам еще не исполнилось 35 лет (или одному из них), ипотека оформляется под стандартную ставку 10,75% годовых или 10,25% при электронной регистрации сделки. Минимальный первоначальный взнос установлен на уровне 20%.
3. Господдержку в форме материнского капитала можно использовать для покупки жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Средства Пенсионного фонда клиент имеет право направить в качестве оплаты всего первоначального взноса или его части. Остальные условия программы идентичны вышеуказанным продуктам.
4. Получить деньги на строительство жилого дома возможно под 12,25% годовых в размере 75% от рыночной стоимости объекта недвижимости.
5. Приобрести дачу, садовой домик, земельный участок в кредит в Сбербанке можно под 11,75% годовых при условии оплаты минимального авансового взноса в размере 25%.
6. Такой продукт, как «Военная ипотека», предоставляется только военнослужащим-участникам накопительно-ипотечной системы. Ставка по этой программе составляет 10,9% годовых, а максимальная сумма финансирования – 2,22 млн рублей.

К базовым процентным ставкам банк активно использует надбавки:

• +1 п.п. – когда заемщик отказался заключить договор личного страхования;
• +0,5 п.п. – если клиент не подтвердил свою занятость и уровень дохода;
• +0,5 п.п. – если соискатель кредита не получает заработную плату на карту Сбербанка;
• на 1 п.п. ставка выше до даты регистрации обеспечения в пользу банка. Ипотека в Сбербанке под залог имеющейся недвижимости как раз поможет избежать этого неприятного для заемщика повышения платы.

Потенциальному заемщику стоит также обратить внимание на возможность получить финансирование всего по двум документам. Эта возможность доступна только при покупке жилья на вторичном рынке.

Стоит отметить, что получить кредит под залог уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости можно по всем ипотечным продуктам банка.

Требования банка к заемщику

Сбербанк принимает документы на ипотечные кредиты от физлиц, которые отвечают следующим требованиям:

• возрастное ограничение – 21 год-75 лет (на дату окончательной выплаты кредита). Если же доходы и занятость клиента документально не подтверждаются, тогда срок действия кредита ограничивается возрастом 65 лет;
• минимальный стаж работы на текущем месте – не менее полугода при условии, что общий за последние 5 лет составляет 1 год. Если клиент получает зарплату на карту банка, это требование его не касается;
• достаточный уровень дохода для обслуживания кредита. Увеличить размер финансирования можно с помощью 3 созаемщиков.

Не кредитует Сбербанк заемщиков с плохой кредитной историей и действующей просрочкой.

Требования кредитора к залоговому имуществу

Особое внимание банк обращает на предмет обеспечения. Не каждый объект недвижимости может выступать в качестве залога по кредиту.

Кредитор заинтересован, чтобы выполнение обязательств по займу было обеспечено ликвидным имуществом с высокой рыночной стоимостью.

Сбербанк в качестве предмета обеспечения рассматривает объект недвижимости, который отвечает следующим критериям:

• находится в населенном пункте, где есть подразделение банка;
• неподалеку есть транспортная развязка, остановка общественного транспорта;
• к жилью можно подъехать в любое время;
• объект обеспечения подключен ко всем коммунальным сетям;
• наличие ремонта или чистовой отделки;
• наличие отдельного санузла;
• дом не должен подлежать сносу или капитальному ремонту;
• помещение должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим нормам.

Об оформлении

Перед тем как начать собирать документы на кредит, потенциальному клиенту рекомендуется обратиться в любое подразделение банка, чтобы выяснить свои шансы на оформление ипотеки. Также у сотрудника банка можно уточнить условия кредитования, после чего принять для себя окончательное решение.

Как это сделать?

Если условия кредитования подходят, нужно собрать документы и принести их в банк. На основании полученных сведений кредитная комиссия принимает решение о целесообразности кредитования клиента, а также об условиях сделки. В Сбербанке обещают рассматривать заявление каждого потенциального заемщика в течение 2-5 рабочих дней после получения полного пакета документов.

Необходимые документы

Кроме заявления на ипотеку, в банк необходимо представить:

• паспорт;
• документальную информацию о доходах за последние полгода – справка 2-НДФЛ или по форме банка;
• данные о трудовой занятости: копия трудовой книжки с отметками работодателя либо трудовой договор. При наличии дополнительных источников дохода потенциальный клиент также их должен подтвердить. Это могут быть договоры аренды, выписки со счетов, квитанции о получении переводов и т.д.;
• документ, который подтверждает регистрацию по текущему месту жительства, – при временной регистрации.

Созаемщики и поручители также должны заполнить анкеты и представить документы о своих доходах и занятости.

Если заемщик планирует воспользоваться материнским капиталом, к вышеуказанному перечню необходимо добавить:

• сертификат на материнский капитал;
• справку об остатке денег на счете в ПФ.

Чтобы воспользоваться скидкой для молодой семьи, понадобятся свидетельства:

• о браке;
• о рождении детей.

И, конечно, нельзя забывать о бумагах на недвижимость. Это:

• правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт;
• выписка из финансово-лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности по коммуналке;
• паспорта владельцев недвижимости.

Стоит учесть, что список документов может быть увеличен в зависимости от индивидуальных особенностей сделки.

Ипотечный договор

Документ, по которому объект недвижимости передается в обеспечение по кредиту, называется ипотечным договором. Подписывается он заемщиком и кредитором. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон.

Авансовый взнос

Первоначальный взнос – это платеж, который должен произвести покупатель в пользу продавца за счет собственных средств. Банк устанавливает размер аванса в зависимости от уровня риска сделки. Чем больше величина этого платежа, тем ниже риск. Вот по этой причине минимальный аванс по программе «Ипотека по двум документам» установлен на отметке 50%.

Предстоящие расходы

Ипотека – достаточно дорогостоящая сделка. При оформлении кредита предстоят расходы на:

• уплату первоначального взноса продавцу – от 10%. Получится избежать этого платежа, если воспользоваться деньгами материнского капитала;
• платежи по договору обязательного страхования имущества и личного страхования (придется вносить ежегодно, пока кредит не закроется);
• оплату услуг нотариуса и независимого оценщика;
• регистрацию объекта недвижимости и передачу ее в залог банку.

Ипотека без подтверждения доходов

Отдельного внимания заслуживает такая программа от Сбербанка, как «Ипотека по двум документам». Суть ее заключается в том, что заемщику достаточно подать в банк только свой паспорт и еще один документ для подтверждения личности на выбор: водительские права, загранпаспорт, военный билет, СНИЛС и т.д.

Эта программа востребована гражданами, у которых нет времени заниматься сбором документов, или работающими неофициально. Интересно, что процентные ставки по продукту стандартные. Единственное, что отличается от базовых условий, – это размер первоначального взноса. Здесь он установлен на уровне 50%.

Как погашать кредит?

У клиентов Сбербанка не возникнет сложностей с внесением платежей по ипотеке. Они могут воспользоваться одним из следующих способов:

• Написать заявление в бухгалтерию своего предприятия о перечислении с заработной платы платежа по реквизитам кредитного договора.
• При наличии платежной карты Сбербанка подключить услугу «Автоплатеж» (перевод денег с платежного инструмента в автоматическом режиме). Если же средств на карте недостаточно, сделать пополнение можно:
  • через банкомат Сбербанка;
  • используя «Сбербанк Онлайн» или «Мобильный банк».
• При наличии депозита написать платежное поручение о переводе необходимой суммы, в котором фигурировать будет вкладной счет.
• Платежным переводом из другого банка

Виды платежей

Каждый ежемесячный платеж по кредиту состоит из двух частей:

• тела долга;
• начисленных процентов.

Стоит отметить, что от скорости погашения тела кредита зависит уровень переплаты по ипотеке.

Досрочная выплата задолженности

Досрочное погашение ипотеки бывает двух видов:

• полное;
• частичное.

И в первом, и во втором случае заемщику удастся сэкономить на процентах и страховых платежах.

Стоит отметить, что банки не имеют права удерживать комиссию или применять штрафы за досрочное погашение кредитов.

Налоговый вычет

Все ипотечные заемщики имеют право на налоговый вычет по своему кредиту. Его размер составляет 13% от всей суммы выплаченных процентов, но не более 3 000 000,00 руб. Кроме этого, при покупке жилой недвижимости покупатель получает право на имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн рублей, что дает возможность получить компенсацию за покупку в размере до 260 тысяч рублей.

Снятие обременения

Как уже было отмечено, ипотечное кредитование предусматривает обязательную передачу недвижимости в залог кредитору. При этом на недвижимость накладывается обременение путем внесения соответствующей записи в ЕГРП. Избавиться от ограничений можно лишь после выполнения всех обязательств по кредиту. Владельцу недвижимости в Росреестре или МФЦ выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности, но уже без обременения.

Схема снятия обременения зависит от способа оформления займа:

1. Если по ипотеке закладная не оформлялась, клиент вместе с сотрудником банка посещает Росреестр или МФЦ, чтобы подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
2. Если есть закладная, банк на ней ставит отметку о выполнении обязательств и отправляет клиенту вместе с другими документами. Затем уже экс-заемщик с этими бумагами посещает Росреестр или МФЦ и снимает обременение.

Ограничения, накладываемые банком на ипотечное имущество

Заключая договор ипотеки, клиент оставляет за собой право пользоваться залоговой недвижимостью, однако распоряжаться ею не может, пока не выполнит все обязательства по займу. То есть он не имеет права ее продать. Кроме этого, без предварительного разрешения банка заемщику запрещается:

• сдавать недвижимость в аренду;
• делать перепланировку.

О плюсах и минусах

Преимущества ипотечного кредитования в Сбербанке следующие:

• достаточный для клиентов выбор ипотечных программ;
• индивидуальный подход к заемщикам;
• сотрудничество банка с государством по программам поддержки ипотечных заемщиков;
• наличие самой разветвленной сети отделений финучреждения на территории России;
• возможность оформления кредита с минимальным пакетом документов.

Плюсом же оформления кредита под залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика, является возможность сразу платить по кредиту базовую процентную ставку, а не увеличенную на 1 п.п.

Недостатки тоже стоит отметить: ограничения по использованию залогового имущества и обязательное страхование предмета залога и своей жизни – эти деньги можно было направить на погашение кредита.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки: Видео