О возможностях быстро погасить ипотеку

Вопрос, как погасить ипотеку, интересует практически каждого заемщика. Ведь пока не выплачен долг, существует риск потери имущества. Также заемщику вряд ли комфортно от мысли, что распоряжаться недвижимостью без согласия банка-кредитора нельзя – сдавать в аренду, делать перепланировку и т.д. Разумеется, должник начинает искать возможности быстрее рассчитаться по кредиту.

Как начисляются проценты?

Чтобы понять, как быстрее расплатиться с ипотекой, нужно сначала разобраться, из чего состоит ежемесячный платеж и что влияет на уровень переплаты. Итак, каждый клиент обязан выплатить банку:

• тело кредита;
• начисленные проценты.

Здесь стоит отметить прямую связь:

чем больше тело кредита, тем больше размер начисленных процентов.

А это значит, что заемщику нужно акцентировать внимание на погашении именно тела кредита.

Второй важный момент – это график погашения займа. В банковской практике применяются две схемы начисления процентов:

• аннуитетная;
• дифференцированная.

Обе имеют как плюсы, так и минусы. Какая же из них более выгодна для клиента?

Аннуитетная схема

Выбрав аннуитетный график погашения долга, заемщик будет ежемесячно до конца действия договора отдавать банку фиксированную сумму. Она рассчитывается по специальной формуле, суть которой сводится к тому, что в начале кредитования клиент в основном погашает проценты, а не тело кредита. Это, соответственно, увеличивает общий размер начисленных процентов, в результате растет переплата.

Однако в сравнении с дифференцированным графиком ежемесячные платежи по такой схеме в начале кредитного периода меньше, что снижает нагрузку на бюджет заемщика. Также преимуществом аннуитета является возможность взять в долг больше денег на покупку жилья.

Стоит отметить, что эта схема погашения применяется большинством российских банков, так как она для них более выгодна – приносит больше дохода по процентам.

Дифференцированная схема

Как выплачивается ипотека по дифференцированному графику? В отличие от предыдущей схемы, в этом случае заемщик ежемесячно выплачивает разные суммы. Преимущество дифференцированного графика заключается в том, что должник в первую очередь погашает тело кредита, значит, быстрее уменьшаются проценты. Важно отметить, что при дифференцированном графике объем переплаты меньше.

Минусами же данной схемы являются:

• больший размер ежемесячных платежей в начале кредитного периода;
• заемщику доступен меньший размер кредита, чем при аннуитете.

Так как эта схема выплаты долга невыгодна финансовым учреждениям, заемщику придется потратить много времени, чтобы найти банк, оформляющий ипотеку с дифференцированным графиком.

Как быстрее погасить долг по ипотеке?

Однако какую бы схему погашения не предложили клиенту, важным остается вопрос, можно ли платить ипотеку больше, чем по графику. Ведь, быстрее закрывая задолженность, заемщик экономит на процентах, страховке жизни и недвижимости, а также на других платежах в пользу финансового учреждения и третьих лиц.

Платить больше

Самая простая схема быстрого погашения – это платить больше, чем по договору. Для этого заемщику нужно искать дополнительные денежные ресурсы, экономить на расходах. Сразу, может, и не будет заметен положительный эффект от таких действий, но постепенное увеличение переплаты уменьшит размер начисляемых процентов и существенно сократит срок пользования кредитом.

Воспользоваться государственной поддержкой

Еще несколько схем, как быстро погасить ипотеку, доступны для заемщиков-участников программ господдержки. Например, ускорить процесс выплаты можно с помощью средств материнского капитала. По состоянию на 2019 год размер помощи установлен в сумме 453 026 рублей. Однако эти деньги доступны только после рождения второго ребенка.

Чтобы воспользоваться сертификатом, необходимо взять справку в банке об остатке задолженности и открыть специальный счет. Затем заемщик должен обратиться в Пенсионный фонд и написать заявление о перечислении средств на погашение кредита. С собой нужно принести паспорт, кредитный договор, справку с остатком задолженности, справку с реквизитами счета для зачисления денег.

Рассчитывать на деньги госбюджета могут также участники социальной ипотеки. Суть данной программы: людям, купившим жилье, соответствующее конкретным критериям, положена субсидия для погашения части долга. Однако погашение социальной ипотеки выплатой из бюджета доступно только определенным категориям граждан:

• инвалидам;
• ветеранам боевых действий;
• родителям детей-инвалидов;
• многодетным семьям;
• родителям несовершеннолетних детей или их опекунам.

Льготы предоставляются только при условии, что совокупный семейный доход заемщика уменьшился на 30% в связи с ухудшением материального состояния либо на 30% выросли платежи по кредиту (возможно, по валютной ипотеке).

Также погасить часть кредита можно за счет денег налогового вычета. Им можно воспользоваться, когда заемщик понес расходы:

• при покупке жилья или же во время его строительства;
• при выплате процентов по ипотечному кредиту.

Должник может рассчитывать на возмещение государством 13% подоходного налога (но не более 260 тысяч рублей), либо работодатель не будет проводить этот налоговый вычет из зарплаты. Таким образом увеличится доход, который можно будет направить на погашение ипотеки.

Увеличить свой уровень дохода

Этот способ подойдет заемщикам, у которых есть не только кредитная недвижимость. Жилье можно сдавать в аренду, а деньги, полученные от арендаторов, направлять на скорейшую выплату кредита. Кстати, ипотечную квартиру тоже можно сдать в аренду, только на это нужно согласие банка-кредитора.

С помощью рефинансирования

Ускорить процесс погашения можно также с помощью рефинансирования. Целесообразно прибегнуть к такому способу, когда остаток задолженности по ипотеке небольшой, а банк требует и дальше страховать жизнь и имущество. Поэтому, оформив потребительский кредит и погасив остаток долга, можно избавиться от лишних платежей в пользу третьих лиц и к тому же снять обременение со своей квартиры. Но при этом стоит провести калькуляцию: что обойдется дороже – переплата по процентам по потребительскому кредиту или проценты и страховые платежи по ипотеке.

Как правильно досрочно погасить кредит?

Существуют два варианта досрочной выплаты ипотечного долга:

• полная – когда должник сразу закрывает остаток кредита;
• частичная – периодическое погашение долга большими суммами, чем указано в графике.

Процесс досрочного погашения всегда описывается в отдельном пункте кредитного договора. Поэтому заемщику важно перед тем, как нести деньги в банк, внимательно прочесть этот документ. Как правило, финансовые учреждения требуют от клиентов заранее уведомлять их о намерении полностью или частично выплатить кредит не по графику. Для этого необходимо за 3-5 рабочих дней (срок указывается в договоре) прийти в банк и написать соответствующее заявление.

Как банки препятствуют быстрой выплате?

Досрочное погашение кредита выгодно клиентам, но не банкам. Запретить заемщику быстрее закрывать долг они не могут, поэтому разными способами препятствуют этому. Наиболее распространенные методы:

• Установление очередности платежей таким образом, чтобы тело кредита погашалось в последнюю очередь. Например, после выплаты процентов, комиссий, платежей в пользу третьих лиц и т.д.
• Требование, чтобы заемщик сообщал заранее о предстоящей процедуре. Это оттягивает срок погашения на несколько дней, в течение которых проценты продолжают начисляться на большую сумму.
• Зачисление переплаты на отдельный счет и дальнейшее погашение кредита только в соответствии с графиком.

Уменьшить сумму или срок

При частичном досрочном погашении, в зависимости от условий кредитного договора, возможны следующие варианты развития событий:

• Сокращение суммы кредита – взнос клиента засчитывается в качестве погашения за следующие периоды, без пересмотра графика. То есть у заемщика образовывается переплата, и пока она не иссякнет, он может не вносить деньги.
• Уменьшение срока действия договора – в этом случае досрочное погашение засчитывается в качестве оплаты последних месяцев кредита. Сумма ежемесячного платежа может меняться или оставаться без изменений, но однозначно переносится окончательная дата погашения кредита.

Для клиента всегда выгоднее быстрее уменьшать сумму долга.

К тому же большинство кредитных договоров содержит пункт о пересмотре графика только по заявлению заемщика. Поэтому последнему, чтобы еще больше снизить переплату, рекомендуется продолжать досрочно закрывать долг. Таким образом параллельно сократится и срок действия договора. Если же после возникновения переплаты перестать гасить заем и дожидаться, пока подойдет очередной платеж согласно графику, то, конечно, размер начисленных процентов сократится по сравнению с первичной схемой, однако будет больше, чем при досрочной выплате кредита.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки: Видео