Процентная ставка по кредитам на покупку жилья за границей гораздо ниже, чем в отечественных банках. Не секрет, что это связано с более развитой экономикой, низким уровнем безработицы и высокими социальными стандартами, в результате чего снижается уровень риска при кредитовании населения. Как бы там ни было, за пользование заемными средствами приходится платить. Но оказывается, бывают случаи, когда устанавливается отрицательная ставка по ипотеке. То есть финансовое учреждение выплачивает заемщикам проценты за то, что они пользуются его капиталом.
Что это значит?
Перед заключением кредитного договора заемщик знакомится со всеми основными параметрами банковской программы. Особый интерес, конечно же, вызывают проценты по займу, ведь этот показатель прямо влияет на величину ежемесячного платежа по ипотеке. Чем выше ставка, тем больше процентов заплатит клиент.
В российской банковской практике при кредитовании населения используются фиксированные процентные ставки, то есть их размер не меняется при условии, что заемщик выполняет все свои обязательства вовремя и в полном объеме. Кроме того, все ставки, которые предлагаются клиентам, имеют, разумеется, положительное значение, то есть больше нуля.
Что такое отрицательная ставка по ипотеке, лучше объяснять на примере европейского опыта. Заграничные банки при кредитовании населения на покупку жилья используют плавающие ставки, которые привязаны к:
- EURIBOR;
- LIBOR;
- другим средневзвешенным ставкам.
В основном используются трехмесячные, шестимесячные, годовые ставки, но они также определяются и для других периодов. EURIBOR – величина, которая показывает средний спрос по депозитам в евро на европейском банковском рынке. Рассчитывается она Европейской банковской ассоциацией на основании данных нескольких десятков наибольших европейских банков и публикуется агентством Reuters ежедневно. При вычислении EURIBOR аналитики не учитывают 15% самых высоких и самых низких ставок, а на основании всех остальных данных рассчитывают среднее значение с тремя знаками после запятой.
LIBOR – это средневзвешенная ставка, показывающая стоимость кредитных ресурсов на Лондонской бирже. Рассчитывается данный показатель Британской банковской ассоциацией и публикуется ежедневно в 11:30 по западноевропейскому времени. Эта ставка используются для следующих валют:
- доллар;
- евро;
- фунт стерлингов;
- швейцарский франк;
- японская иена.
LIBOR рассчитывается на основании данных 16 Prime-банков, которые являются маркерами Лондонской биржи. При этом 4 самых низких и 4 самых высоких показателя не учитываются, а на основании всех остальных вычисляется среднее арифметическое.
Европейские банки при ипотечном кредитовании используют именно такие плавающие процентные ставки. Но, учитывая, что показатели постоянно меняются, кредиторы в договорах обязательно предусматривают период, в течение которого действительны конкретные проценты. Обычно ставки пересматривают раз в квартал, полгода или год. Так и указывается в соглашении – EURIBOR (3M), EURIBOR(6M) и т.д. В целом плавающая процентная ставка в ипотечном договоре выглядит следующим образом:
EURIBOR (3M) + маржа банка
Практика отрицательных ставок в Европе
Первым финучреждением, у которого в активе появилась ипотека с отрицательной ставкой, стал датский Nordea Bank. Затем с подобной ситуацией столкнулись бельгийские BNP Paribas, ING и другие финансовые организации.
Данная ситуация сложилась по следующей причине: европейские банки не устанавливают большие процентные ставки, поэтому маржа у них может быть на уровне 1-2% или даже меньше. А если маржа банка меньше размера EURIBOR, ставка становится отрицательной. Так и получилось в датском банке, который выдал кредит под низкую ставку с трехмесячным показателем EURIBOR. В конце 2015 года EURIBOR (3M) начал понижаться и достиг отрицательного значения. Например, по состоянию на 01.12.2015 г. он составлял -0,116%.
На сегодняшний день банки уходят от плавающих процентных ставок по ипотеке, чтобы снова не столкнуться с подобной ситуацией. Для этого они предлагают своим клиентам выбрать один из вариантов:
- оформить кредит с фиксированной низкой ставкой. Например, тот же Nordea Bank предлагает фиксированную ставку по ипотеке на 10 лет под 0,5% годовых, 1,5% – на 20 лет и 2,0% – на 30 лет;
- взять заем с плавающей ставкой и надеяться, что в будущем EURIBOR или LIBOR не вырастет. В октябре 2017 года ставка EURIBOR (3M), по информации на https://www.euribor-rates.eu, составляла -0,329%.
Получить минус по ипотеке могут только действующие заемщики при условии стремительного падения ключевых ставок. Заемщики, предпочитающие плавающую ставку, должны учесть, что она может расти, а это в итоге приведет к увеличению расходов по кредиту.
Низкие и отрицательные процентные ставки в европейских странах появились вследствие мягкой кредитной политики Европейского центрального банка, который постепенно понижал ключевую ставку. Ее размер в течение 2015 года составлял всего 0,05%, а с марта 2016-го она вообще нулевая. Кроме этого, процентная ставка по депозитам ЕЦБ -0,4%. Для сравнения: ключевая ставка Центробанка РФ составляет 8,5% (действует с сентября 2017 года).
Таким образом, европейский подход в вопросе кредитования способствует стимулированию экономики. Население, в свою очередь, также не хочет размещать деньги на вкладах под низкий процент, и, как следствие, больше их тратит. А это регулярные вливания в экономику, что благотворно отражается на росте ВВП и общем благосостоянии граждан.
Возможно ли это в России?
На сегодняшний день об отрицательных ставках ипотечные заемщики в России могут только мечтать. Положительным является уже тот момент, что проценты хотя бы начали снижаться. Так, с начала года в Сбербанке плата по кредитам на покупку жилья снизилась с 12 до базовых 9,5% годовых, а при использовании электронной регистрации сделки она будет еще меньше.
В настоящее время преградами для появления на российском финансовом рынке низкой процентной ставки являются:
- высокий уровень безработицы;
- инфляция;
- действующие санкции Запада;
- низкая эффективность производства.
Все это отрицательно сказывается на экономике страны и не позволяет Центробанку РФ проводить мягкую кредитную политику, снижая ключевую ставку и стоимость ресурсов для финансовых учреждений.
Достичь отрицательных процентных ставок можно только при дефляции (процесс обратный к инфляции).
Этот процесс возможен при существенном снижении расходов в производстве, чего достичь без больших объемов инвестирования в научно-технический прогресс невозможно.