Как получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости?

Ипотека под залог имеющейся недвижимости – одна из самых популярных программ банковского кредитования. С ее помощью потенциальный клиент может как оформить потребительский кредит, так и взять деньги на покупку другой квартиры или автомобиля.

Что такое ломбардная ипотека?

Ипотека под залог земли и недвижимости на покупку квартиры или жилого дома имеет еще одно название – ломбардная.

Суть сводится к тому, что заемщик передает в обеспечение не приобретаемое за кредитные деньги имущество, а то, которым владеет на момент заключения сделки.

Очевидно, что воспользоваться подобной программой могут не все. Людям без квартиры или дома сложнее оформить такой кредит. Им могут помочь так называемые имущественные поручители – физ- или юрлица, предоставляющие в залог кредитору свою недвижимость, которая и станет гарантией выполнения обязательств перед банком. Как правило, имущественными поручителями выступают родители, которые помогают решить жилищную проблему своих детей, или другие родственники.

Стоит отметить, что при ипотечном кредитовании объектом залога является любое недвижимое имущество. Это может быть:

• квартира;
• жилой дом;
• коммерческая недвижимость (офис, склад, производственные помещения и т.д.);
• земельный участок.

Виды ипотечного кредитования

Банки заинтересованы в оформлении кредита под залог недвижимости. Эта форма обеспечения уступает по ликвидности вкладам, но намного лучше обычного поручительства или залога движимого имущества. Поэтому финансовые учреждения разрабатывают большое количество разных кредитных продуктов, где фигурирует в качестве обеспечения недвижимость. Ломбардную ипотеку оформляют на:

• покупку дополнительного жилья;
• приобретение земельного участка;
• покупку нового или б/у автомобиля;
• потребительские нужды (ремонт, учеба, лечение, путешествия и т.п.).

В зависимости от необходимости проверки целевого использования предоставленных средств ипотека под залог приобретаемого жилья бывает двух видов:

• целевая;
• нецелевая.

Целевые и нецелевые кредиты

Целевая ипотека – при которой кредитор предоставляет заемщику деньги на конкретные нужды. Цель фиксируется в кредитном договоре, и направить деньги на другие потребности заемщик не имеет права, иначе на него будут наложены штрафные санкции, к тому же банк может потребовать досрочное возвращение задолженности.

Чаще всего целевая ипотека используется для приобретения:

• любых видов недвижимости;
• б/у автомобилей.

Особенностями целевого займа являются:

• безналичные характер – деньги перечисляются на счет продавца;
• наличие договора купли-продажи.

Нецелевая ипотека, как правило, предусматривает удовлетворение потребительских нужд физлиц. Кроме того, что кредитор не контролирует, как именно потратит деньги заемщик, особенностями этого банковского продукта являются:

• наличная форма – деньги клиент получает на руки через кассу банка или на платежную карту;
• более высокая процентная ставка, чем по программам целевого финансирования;
• полученные средства клиент не может использовать для бизнеса.

Требования к залогу

Далеко не всякую недвижимостью банк возьмет в обеспечение.

В низколиквидном имуществе кредитор не заинтересован.

Ведь в случае прекращения обслуживания долга заемщиком банку необходимо за счет продажи залоговой недвижимости покрыть свои убытки. Поэтому перед заключением кредитного договора сотрудниками финансового учреждения проводится проверка потенциального залога. Итак, недвижимый объект должен соответствовать следующим критериям:

• расположение в черте города или в пригородной зоне;
• наличие всех коммунальных коммуникаций (водопровода, электричества, газа, канализации);
• удобный подъезд;
• местонахождение недалеко от транспортной развязки;
• наличие хотя бы косметического ремонта. Чем выше качество внутренней отделки, тем дороже могут оценить недвижимость;
• не подпадает под снос и не нуждается в капитальном ремонте;
• не относится к архитектурным памятникам;
• в регионе местонахождения присутствует подразделение банка-кредитора.

Стоит также отметить, что кредитору более интересны объекты недвижимости, которые находятся в столице или больших городах, неподалеку от метро. Желательно, чтобы они размещались в новых домах, уже введенных в эксплуатацию, или новостройках.

Ипотека под залог земельного участка также имеется в арсенале финансовых учреждений. Однако последних не так много. Это связано со сложностью реализации земельных участков. Итак, финансовое учреждение рассмотрит в качестве залога участок, который соответствует следующим требованиям:

• находится неподалеку от города (лучше в черте города);
• ровной, прямоугольной формы, нерельефный и неболотистый;
• подведены все коммуникации – газ, вода, электричество;
• легко добраться в любое время суток, независимо от времени года;
• удобный подъезд – как легковым, так и грузовым транспортом;
• земля не используется для добычи ископаемых;
• не находится на территории заповедной зоны.

Как узнать, подходит ли квартира для залога?

Потенциальный заемщик перед походом в банк всегда знает, сколько денег он хочет взять взаймы. Если сумма небольшая, тогда вполне подойдет оформление кредитки или кредита с поручительством. Если же планируется взять большой кредит, важно сначала определить рыночную стоимость квартиры (потенциального предмета обеспечения) – может, ее реальная цена не позволит получить желаемую сумму.

Проще всего оценить стоимость квартиры, используя объявления в рубрике «Недвижимость» в интернете или газетах. Стоит учесть, что для сравнения цен нужно брать только те квартиры, которые находятся в том же доме, микрорайоне. Если же подходящих объявлений нет, можно поискать квартиры с такой же планировкой, но в других районах города. Сравнив цены, несложно приблизительно определить сумму кредита под данный залог.

Также потенциальному заемщику стоит учесть, что банк не возьмет в обеспечение квартиру:

• без документально оформленной перепланировки;
• без разрешения опекунских органов (при наличии права собственности несовершеннолетних);
• если дом подлежит сносу или капитальному ремонту;
• когда на квартиру наложен арест;
• при других спорных случаях, если с документами что-то не в порядке.

Условия банков

Основное условие кредитования под залог недвижимости мы уже рассмотрели. Но, кроме этого, необходим соответствующий уровень платежеспособности заемщика. Размер среднемесячных доходов должен быть достаточным, чтобы своевременно вносить платежи по займу.

Стандартными требования к заемщику являются:

• наличие российского гражданства;
• минимальный трудовой стаж – 1 год;
• проживание и регистрация в регионе присутствия подразделения кредитора;
• отсутствие отрицательной кредитной истории.

Если потенциальный клиент соответствует всем вышеперечисленным критериям и имеет достаточный доход, он может претендовать на кредит под залог недвижимости. Эти кредитные программы характеризуются:

• более низким уровнем процентных ставок, чем по займам под залог движимого имущества, поручительство или вообще без залога;
• достаточно большим сроком кредитования – 15-20 лет и более;
• наличием дополнительных расходов: услуги страховых компаний, независимого оценщика, регистратора, нотариуса. Причем страховку необходимо возобновлять ежегодно, пока не закроется кредит. В противном случае кредитор поднимет ставку на несколько пунктов;
• зависимостью размера кредита от рыночной стоимости недвижимости;
• отсутствием первоначального взноса, что дает возможность получить 100-процентное финансирование покупки;
• одновременным оформлением обеспечения и кредитного договора, что позволяет заемщику претендовать на пониженную процентную ставку. Большинство кредиторов устанавливает повышенную процентную ставку до момента, пока клиент не переоформит на себя и не передаст в обеспечение приобретенную недвижимость.

Как определяется максимальный размер кредита?

При подаче документов на оформление кредита под залог недвижимости стоит учесть, что всего два фактора влияют на максимальную сумму кредита:

• среднемесячный уровень дохода заемщика;
• рыночная стоимость недвижимости, которая будет выступать обеспечением.

Первый фактор определяется на основании справки о зарплате, а также других документов при наличии дополнительных источников дохода.

Как правило, банк утверждает потенциальному заемщику сумму кредита, по которой ежемесячный платеж составит около 50-60% от ежемесячного дохода.

Рыночная стоимость недвижимости также ограничивает размер финансирования. Чтобы узнать реальную цену будущего залога, банк требует проведение независимой экспертной оценки недвижимости.

Заемщикам не стоит надеяться, что соотношение суммы кредита и рыночной стоимости объекта залога будет 1:1. Все кредиторы при определении максимального размера финансирования используют еще корректирующие коэффициенты. Это делается с целью снизить риски в случае непогашения кредита в будущем, на случай, если придется продавать недвижимость. Ведь денег, полученных от принудительной реализации, должно хватить не только, чтобы закрыть основной долг, но и погасить все начисленные проценты, штрафы и судебные расходы.

При стандартных условиях кредитования и приемлемых рисках размер коэффициента составляет 15-25% от стоимости предмета ипотеки. То есть максимальная сумма кредита составляет 75-85% от суммы, которая указывается в отчете эксперта. Если же недвижимость менее ликвидна или больше риск непогашения долга, тогда размер коэффициента может достигать 50%.

Оформление

Наличие в собственности объекта недвижимости на момент подачи документов на кредит существенно упрощает процедуру предстоящей сделки:

• заемщику не нужно искать квартиру или дом для обеспечения;
• банк сразу может оценить недвижимость и определить максимальный размер финансирования;
• предмет обеспечение оформляется в залог при заключении сделки.

Однако, чтобы оценить будущий предмет ипотеки, сотрудникам банка необходимо проанализировать документы на право собственности.

Необходимые документы

Для оформления в кредит недвижимости нужно, чтобы ипотекодатель представил в банк:

• документы, подтверждающие право собственности – договор купли-продажи, дарения, мены, судебное решение и т.д.;
• выписку из ЕГРН;
• выписку из ЕГРП;
• тех- или кадастровый паспорт;
• отчет оценщика о реальной рыночной стоимости;
• выписку из домовой книги;
• нотариальное согласие супруги(а) на передачу недвижимости в залог.

Список документов не является полным – он может изменяться в зависимости от типа недвижимости и особенностей конкретной сделки.

Как погашать ипотеку?

Каждому заемщику в соответствии с условиями договора необходимо ежемесячно вносить платежи. Проще всего это делать через кассу подразделений банка-кредитора или использовать пластиковую карту.

Также обычно финансовые учреждения, чтобы снизить вероятность появления просрочки, предоставляют возможность клиентам вносить платежи:

• через свои банкоматы;
• используя платежные терминалы;
• через подразделения «Почты России»;
• через другие банки.

Однако стоит учесть, что деньги, которые перечисляются из других банков, не сразу поступают на кредитный счет.

Какие банки оформляют кредиты под залог недвижимости?

Ипотека под залог квартиры или дома не является редкостью. Такие кредитные продукты есть в арсенале практически всех банков. Однако перед подачей заявки потенциальному заемщику рекомендуется проанализировать и сравнить условия кредитования в разных финучреждениях. Обращать внимание следует на:

• процентную ставку;
• срок кредитования;
• пакет документов;
• наличие дополнительных комиссий и платежей;
• возможные сложности с погашением.

В зависимости от этих условий и нужно выбирать себе банк. Самыми популярными кредиторами населения на сегодняшний день являются Сбербанк, Альфа-Банк, Банк Открытие, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, ДельтаКредит и другие.

Плюсы и минусы ломбардной ипотеки

Преимуществами кредитования под залог уже имеющейся недвижимости являются:

• более низкие процентные ставки;
• длительный срок кредитования;
• возможность взять больше денег;
• отсутствие необходимости в поручительстве.

Стоит упомянуть и о минусах подобных программ:

• воспользоваться ими могут только граждане, у которых есть недвижимость, остальным соискателям займа нужно искать имущественного поручителя;
• большое количество дополнительных платежей, что только увеличивает размер переплаты.

Если подытожить все вышесказанное, можно сделать вывод, что ипотека под залог недвижимости – кредитная программа, заслуживающая внимания заемщиков: можно получить большую сумму денег без проверки целевого использования по оптимальным условиям.

Под залог какой квартиры брать кредит? Ошибка ипотечного заемщика : Видео