Что нужно знать о коммерческой ипотеке

Коммерческая ипотека рассматривается многими предпринимателями как способ капитального инвестирования, поскольку приобретение собственных производственных или торговых площадей является залогом увеличения прибыли. Покупка недвижимости для бизнеса может основываться на желании предпринимателя приобрести независимость от арендодателя либо получать собственный дополнительный доход в виде ренты.

Суть и условия кредитных программ

Ипотека на коммерческую недвижимость, как правило, выдаётся на более жёстких условиях, чем кредиты на приобретение жилплощади. Зачастую это связано с тем, что нежилые помещения, находящиеся в собственности предпринимателей, используются в хозяйственной деятельности для получения стабильного дохода. Вот почему

финансовые учреждения применяют более высокие ставки кредитования при выдаче ссудных средств для покупки квадратных метров, на которых будут располагаться склады, цехи, магазины и другие объекты бизнеса, чем для приобретения или строительства жилья для личного пользования граждан.

Данная тенденция прослеживается также при установлении сроков кредитования и размеров первоначальных платежей для бизнес-ипотеки.

Преимущества бизнес-программы

Приобретённая коммерческая недвижимость в ипотеку не требует значительных финансовых вложений, что позволяет сохранить стабильность объёма денежного оборота предприятия. Покупка объектов недвижимости за счёт полученной ссуды позволяет равномерно распределить погашение задолженности перед банком-кредитором, не отвлекая лишних ресурсов компании, что благоприятно сказывается на процессе её развития. Кроме того, приобретённое имущество можно использовать не только по основному назначению, но и сдавать в аренду, что будет приносить дополнительный доход.

Юридические нюансы

Следует отметить, что оформление бизнес-ипотеки требует гарантии в виде залогового имущества, владельцем которого является заёмщик. При этом имущество должно относиться к объектам нежилой недвижимости, пригодной для коммерческого использования. Таким образом, компании, на балансе которых есть подходящие объекты, могут с лёгкостью оформить желаемую ссуду. В то же время предприятиям, которые только начинают свою деятельность и не имеют соответствующих активов, приходится пользоваться сложными схемами оформления права собственности для обеспечения требуемой закладной.

Почему это выгодно

Несомненно, бизнес-ипотека выгодна для всех субъектов предпринимательства, которые нацелены на долгосрочную работу. Наличие собственных площадей позволяет не только избавиться от необходимости регулярного внесения арендной платы, но и обезопасить свой бизнес от риска лишиться помещения вследствие каких-либо непредвиденных обстоятельств. Кроме того, собственная недвижимость всегда остаётся надёжным источником пассивного дохода.

Физическим лицам

Коммерческая ипотека для физических лиц в последнее время становится всё более популярной, позволяя обрести стабильность и избавиться от необходимости отдавать значительные суммы на оплату аренды, что, как следствие, положительно отражается на экономии финансовых ресурсов и ускорении темпов развития бизнеса. При этом наличие в собственности предпринимателя коммерческой недвижимости помогает избежать неуверенности в завтрашнем дне по причине непредвиденных изменений в арендных договорённостях, включая повышение платы за использование помещениями или изменение графика её внесения.

Кроме того, ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц даёт возможность приобрести хороший источник пассивных доходов в виде рентных платежей, благодаря чему становится всё более популярным объектом инвестирования среди людей, желающих вложить свои деньги в прибыльные активы с невысокой долей риска. Будучи владельцем собственных торговых площадей, можно не бояться, что по первому требованию арендодателя придётся искать новый офис или помещение под магазин. Собственная недвижимость обеспечивает респектабельность и значимость предпринимателя в глазах партнёров и конкурентов, а также позволяет поддерживать постоянный контакт с клиентами, не теряя их из-за постоянных переездов с места на место.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, как правило, для погашения не требует больших расходов, чем оплата арендованных помещений. Это позволяет инвестировать капитал в развитие собственного бизнеса. Следует отметить, что ещё одним преимуществом приобретения бизнес-недвижимости является возможность её свободного ремонта и приведения в наиболее подходящий для осуществления хозяйственной деятельности вид. Кроме того, в случае возникновения непредвиденных трудностей в бизнесе рассчитаться с банком можно будет за счёт доходов от сдачи купленной недвижимости в аренду.

Юридическим лицам

Коммерческая ипотека для юридических лиц может стать хорошим источником капитальных инвестиций. Приобретение основных средств позволяет не только расширить производственные возможности, но и улучшить финансовую устойчивость предприятия.

Требования к заемщику

Банки-кредиторы, как правило, выдвигают следующие требования к заёмщикам:

• гражданство РФ;
• возрастное ограничение 21-65 лет;
• отсутствие задолженностей перед финансовыми организациями и государственными органами;
• отсутствие угрозы банкротства.

При этом сумма кредитных средств, доступных тому или иному клиенту-заёмщику, рассчитывается, исходя из финансовых показателей его деятельности и суммы уставного капитала (в случае предприятий).

Необходимые для оформления документы

Различные финансовые организации могут выдвигать собственные требования к перечню необходимых для рассмотрения заявки документов, однако чаще всего запрашивают:

• У индивидуальных предпринимателей:
  • заявку-анкету;
  • паспорт;
  • свидетельства о государственной регистрации и постановке на учёт в фискальном органе;
  • лицензии на осуществление заявленных видов деятельности;
  • справку о финансовом состоянии.
• У клиентов-юридических лиц:
  • заявку-анкету;
  • учредительные и регистрационные документы;
  • лицензии;
  • документы, подтверждающие служебные полномочия директора и главного бухгалтера фирмы;
  • копии паспортов уполномоченных лиц компании;
  • финансовую отчётность.

В случае одобрения кредита заёмщику потребуется представить дополнительные документы, касающиеся объекта залога, а именно:

• договор купли-продажи;
• свидетельство, подтверждающее права собственности заёмщика;
• отчёт о результатах оценки приобретаемого имущества;
• кадастровую или техническую документацию и т.д.

Схемы получения коммерческой ипотеки

Поскольку ипотека под коммерческую недвижимость выдаётся только в случае наличия залогового имущества, в качестве которого может выступать аналогичная коммерческая недвижимость, имеющаяся на балансе фирмы или в собственности предпринимателя, предприятия и отдельные бизнесмены используют различные схемы участия в программах финансирования.

Так, субъекты бизнеса, являющиеся владельцами коммерческой недвижимости, могут обращаться непосредственно в банковские учреждения с просьбой о выдаче необходимой суммы денежных средств и последующем обременении объекта залога. Однако в случае отсутствия подходящего помещения, которое можно использовать в качестве банковской гарантии, предприниматели пользуются одной из следующих схем:

• После получения согласия банка заключается договор с продавцом, по которому заёмщик приобретает право собственности на объект недвижимости после внесения аванса и предоставления банковских гарантий. Остаток суммы перечисляется банком-кредитором на счёт продавца после оформления закладной.
• Заёмщик вступает в права собственности на приобретаемые площади после оплаты аванса. Затем следует оформление ипотеки и оплата задолженности перед продавцом.
• Создаётся отдельная фирма, на которую оформляется сделка по покупке. Расчёт с банком-кредитором осуществляется посредством постепенного выкупа заёмщиком акций созданного предприятия.

Предложения банков

Рассмотрим условия, на которых наиболее известные банки страны выдают финансовые средства субъектам бизнеса для приобретения коммерческих помещений.

[table id=82 /]

Несмотря на то что процентные ставки и сроки кредитования по коммерческой ипотеке менее привлекательны, чем по обычным жилищным ссудам, многие финансовые учреждения идут навстречу представителям бизнеса, предоставляя им отсрочки в погашении основных сумм долга. Такие уступки направлены на то, чтобы дать возможность предпринимателям наладить успешную работу и выйти на необходимый для погашения задолженности уровень дохода.

Что лучше: лизинг или бизнес-ипотека

Лизинг позволяет получать в долгосрочное пользование за определённую плату без переоформления имущественных прав не только технику, но и недвижимость. Такой способ даёт возможность впоследствии стать полноправным владельцем объекта лизинга, полностью погасив его стоимость.

Бизнесмены, которые предпочитают лизинг бизнес-ипотеке, не нуждаются в решении вопросов, связанных с залоговым имуществом, однако такие клиенты всегда рискуют потерять свои помещения, не успев полностью погасить их стоимость, вследствие банкротства лизинговой компании.

Коммерческая ипотека и нюансы ее оформления: Видео