Как оформить ипотеку на земельный участок?

Нередко в банки обращаются за ссудой на покупку земельного участка. Такой заем могут позволить себе люди, у которых уже решен жилищный вопрос. Ипотека на земельный участок не относится к разряду стандартных кредитных продуктов, поэтому не все банки работают с этой программой. Рассмотрим условия данного кредитования.

Можно ли получить ипотеку на земельный участок?

Специфические особенности земельного участка как потенциального предмета обеспечения, а также возможные сложности с его реализацией обусловливают низкую заинтересованность банков в предоставлении кредитов на такую покупку. Однако есть финучреждения, в которых можно взять земельный участок в ипотеку. Они выдают кредиты на:

• покупку земельного участка;
• приобретение участка с целью строительства на нем жилого или садового дома.

Повысить свои шансы на получение кредита клиент может за счет оформления в залог более ликвидной недвижимости или предоставления поручительства (либо первого и второго вместе).

Кроме того, банк, конечно, обращает внимание на платежеспособность соискателя займа – она должна быть соответствующей для обслуживания кредита. Немаловажное значение имеют также параметры земельного участка – если они далеки от критериев, утвержденных финансовым учреждением, сделка не состоится. Таким образом, при выполнении условий банка земельная ипотека оформляется без проблем. Главное – найти кредитора, в арсенале которого есть такой кредитный продукт.

Особенности оформления

Каких-либо особенностей при оформлении кредита на покупку земельного участка нет. Пожалуй, стоит отметить больший первоначальный взнос по сравнению с кредитами на покупку жилья на первичном или вторичном рынках. Ну и, конечно, перечень документов на обеспечение будет другим.

Как это сделать?

Процедура получения кредита на покупку земли почти идентична с оформлением стандартной ипотеки:

1. Клиент подает пакет документов для принятия решения банком о кредитовании.
2. Банковская комиссия анализирует документы.
3. Если решение положительное, клиент подает бумаги на объект недвижимости, который будет выступать обеспечением.
4. Юристы банка подготавливают кредитную документацию.
5. В назначенный день стороны подписывают все документы и договоры.
6. Новый владелец земучастка регистрирует свое право собственности в Росреестре и оформляет ипотеку.
7. Продавец получает деньги.

Какие нужны документы?

Перечень документов, которые потенциальный заемщик должен представить в банк, стандартный – паспорт, документальное подтверждение дохода и занятости, семейного положения, наличия другого имущества, положительной кредитной истории. По предмету обеспечения понадобятся следующие бумаги:

• документ, на основании которого было получено право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
• отчет о рыночной стоимости земельного участка, сделанный независимым экспертом;
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт.

Кроме этого, обязательно банк-кредитор потребует нотариальное согласие супруга(и) на передачу объекта обеспечения в залог.

Требования банка к объекту залога

Не каждый земельный участок понравится кредитору. Банки заинтересованы брать в обеспечение только ликвидные объекты, с реализацией которых в будущем у них не возникнут проблемы. Поэтому назовем, какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки:

• болотистые и с рельефной поверхностью;
• расположенные далеко от города;
• к которым сложно доехать;
• не предназначенные для строительства жилых или садовых домов;
• находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• расположенные в природоохранной зоне.

Если на участке есть постройки

Нередко при обращении за кредитом на участок под ИЖС выясняется, что на нем уже находятся незавершенные объекты строительства. Этот факт указывается в отчете независимого эксперта и описывается в выводах специалистов банка.

В соответствии с законодательством на все строения, находящиеся на земельном участке, который является предметом залога, также накладывается обременение. Это могут быть завершенные постройки или объекты на разных этапах строительства. Информация о них должна отражаться в договоре ипотеки. При этом важно, чтобы все строительные работы были документально оформлены. В противном случае банк не возьмет участок в залог.

При возникновении проблем у потенциального заемщика есть два варианта выхода из ситуации:

• оформить документы на строительство;
• ликвидировать стройку, вернув участку первоначальный вид.

Как происходит регистрация права собственности

Чтобы передать землю в залог банку, ее новый владелец должен зарегистрировать в Росреестре право собственности на участок. Для этого необходимо подать соответствующее заявление с документами, подтверждающими покупку. Ускорить процесс можно, приложив к пакету документов кредитное соглашение. Всего на регистрацию ипотеки с земельным участком отводиться 15 дней, после чего клиенту выдается выписка из ЕГРП, где содержится вся информация о предмете обеспечения и об обременении на нем. Стоит отметить, что регистрация права собственности и договора ипотеки осуществляется одновременно.

Оценка участка

Чтобы выяснить реальную стоимость предмета обеспечения, независимыми экспертами проводится оценка земельного участка при ипотеке. Это платная услуга, все расходы по которой берет на себя заемщик. При этом заказать оценку можно не у каждого эксперта – банк предложит клиенту список аккредитованных оценочных компаний, к которыми следует обратиться.

Такой выборочный подход связан с желанием кредитора избежать злоупотреблений при оценке недвижимости. Иногда оценщики за дополнительную плату могут повысить рыночную стоимость объекта, чтобы клиент смог получить больше денег. Поэтому банки в процессе аккредитации тщательно проверяют репутацию своих потенциальных партнеров. Добросовестный оценщик не пойдет на нарушение, ведь в случае обнаружения неправдивых данных информация об этом попадет в профсоюз оценщиков, и нарушитель лишится лицензии.

Реальная рыночная стоимость земельного участка влияет на два параметра кредитного договора:

• размер кредита;
• величину авансового взноса.

Специфика ипотечного договора

В зависимости от целей кредитования – на строительство жилого дома или на садовый участок и т.п. – в ипотечном договоре предусматриваются соответствующие права и обязанности сторон. Так, к примеру, чтобы не снизить стоимость предмета обеспечения, банк вносит в договор пункты, запрещающие проводить строительные работы. Конечно, подобные требования не подходят заемщикам, которые приобретают участок с целью возвести на нем дом или дачу. В таком случае в договор вносится условие, по которому залогодатель обязуется начать строительство только с письменного согласия кредитора, а после завершения всех работ и документального оформления права собственности передать возведенный объект в залог.

Также особые условия содержаться в договоре, если предметом залога выступает арендованный земельный участок. В таком случае срок кредитования не может превышать период аренды, и это обязательно фиксируется в тексте ипотечного договора. При этом предметом обеспечения является не сам участок, а именно права аренды земельного участка.

Возможен ли кредит без первоначального взноса?

Сегодня сложно найти кредитный продукт, по которому земельный участок можно приобрести без авансового взноса. Как правило, первоначальный взнос по ипотеке на землю больше, чем по другим кредитным программам. И все же для заемщика есть варианты:

• оформить на недостающую сумму потребительский кредит без проверки целевого использования;
• предоставить банку дополнительное обеспечение, рыночная стоимость которого превышает размер авансового взноса.

Кредит на строительство дома

Обычно люди приобретают земельный участок с целью дальнейшего строительства на нем. Избежать трудностей, связанных со строительными работами, а также существенно сэкономить время поможет ипотека на покупку дома с земельным участком. Ведь клиент в этом случае становится владельцем готового объекта недвижимости с оформленными документами. Единственный недостаток – дом возведен не по индивидуальному проекту заемщика.

Куда обращаться

Получить целевой кредит на покупку земельного участка можно в следующих финансовых учреждениях: Сбербанк, Запсибкомбанк, «ДельтаКредит». Нецелевые же кредиты можно взять практически во всех банках. С такими займами сложностей обычно не возникает. Главное, чтобы у потенциального заемщика хватило дохода обслуживать долг.

5 правил комфортной ипотеки: Видео